Regimen de propiedad en condominio

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Esto implica que varios inmuebles de grandes dimensiones, que se encuentran en diferentes predios normalmente vecinos (generalmente varios edificios independientes que necesitan utilizar áreas de servicio común como jardines, casas club, áreas recreativas y deportivas) son constituidos en condominio donde cada unidad se agrupan en un condominio diferente sobre cada uno de los edificios o unidades privativas.

En este sentido casa departamento tiene, al igual que en los conjuntos condominales, dos elementos de indiviso (correspondiente a los dos conjuntos condominales en que están inmersos), uno primero que se refiere a la totalidad del conjunto y uno diverso por lo que se hace al edificio.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS ELEMENTALES

Según parece en todos los pueblos la propiedad en su origen ha sido colectiva: los bienes pertenecían

En derecho romano era vigente el principio latino que señalaba superficies solo cedit, esto es, lo unido a la superficie de un terreno pertenece al dueño de éste.

Consecuentemente, en Roma no se conoció el condominio, aunque desde el derecho clásico se conoció a la ínsula como forma de división del uso de edificios relativamente altos que se construían en la ciudad, y existía el derecho real de superficie donde se permitía la existencia de un dueño del vuelo (construcciones) y otro del suelo (terreno), pero sin implicar la copropiedad sobre áreas comunes.

En realidad, será hasta la Edad Media, entre los pueblos germanos, que se comience a labrar la idea de fraccionar las construcciones y regular su uso.

Será en Grenoble (localidad alpina de Francia) –donde las murallas no permitían construir hacia los lados- que surge en contrato de albergue por el cual se dividía la casa, transmitiendo el uso de una zona por un tiempo muy amplio; antecedentes de lo anterior también existieron en Rennes y Nantes.

Tomando en cuenta tal antecedente será en las Costumbres de Carlos VII (1453) y en la de Orleáns (1509) que se proponga efectivamente fraccionar los pisos de un inmueble naciendo, en definitiva, en el derecho franco la institución de referencia.

Sin embargo, estos antecedentes tenían sustancialmente recuperaciones exclusivamente locales. De hecho, la institución de la propiedad en condominio nacería para el mundo por vía de la consagración en el Código Napoleón, que la reguló en lo relativo a las servidumbres. En este sentido, las legislaciones receptoras del Código Napoleón legislaron por primera vez esta institución.

Por otra parte, debe señalarse que, en sentido contrario, en la República de Alemania a partir de la expedición del Código Civil Alemán, y hasta ahora se ha prohibido en el ámbito federal el condominio, sin embargo se ha dejado a cada lander que lo regule y, por lo mismo, existe al menos en Baviera, Sajonia y Frankfurt.

En España, el proyecto de Código Isabelino, redactado por Florentino García Goyena, regulaba a la manera francesa la institución en estudio; sin embargo, no será hasta la publicación del Código Civil español vigente que el condominio nazca para todos ese país. De hecho, en un inicio el Código lo regulaba siguiendo exactamente el texto francés aunque lo cambia de ubicación y lo lleva a “copropiedad”. Dicho texto original fue reformado ya bien avanzado el siglo XX.

En México, la institución del condominio aparece en realidad hasta la publicación del Código Civil de 1870 en que se adopta plenamente el texto del código francés ubicando al mismo en servidumbres; por su parte el Código civil de 1884 repite el texto, pero ubicándolo en copropiedad a la manera española. Dicha circunstancia fue textualmente adoptada por el Código Civil original de 1928.

Ahora bien, independientemente de la regulación en el código civil, el Congreso de la Unión expidió la primera ley especial respecto del tema, misma que fue publicada el 16 de noviembre de 1954; fue derogada por la vigente de 31 de diciembre de 1998.

CONSTITUCIÓN DEL CONDOMINIO

El artículo 10 de la Ley de condominio señala que para constituir el régimen correspondiente sobre un inmueble deberá manifestarse unilateralmente la voluntad del o los dueños del mismo en escritura pública que deberá contener:

- La licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización de construcción.

- La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetará al régimen;

- Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;

- La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, que lo componen;

- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;

- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble;

- Las características y destino del condominio;

- La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;

- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento;

- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos;

Por otra parte debe señalarse que al apéndice de la escritura se agregaran: el reglamento del condominio, el plano general, la memoria técnica y los planos correspondientes a cada unidad de propiedad exclusiva, los de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales , gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público.

BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

La ley define a la unidad de propiedad exclusiva en su artículo 2 de la siguiente manera:

Unidad de propiedad exclusiva. Es el departamento, casa o local, y los elementos anexos