Régimen propiedad horizontal.

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3. Bienes comunes

Como se expresó anteriormente, la propiedad horizontal tiene la función esencial de administrar correcta y eficazmente los bienes comunes, es decir, aquellos que están al servicio de los diferentes copropietarios y cuyo ejercicio pertenece a todos ellos en proporción a su respectivo coeficiente de copropiedad.

En tal sentido, el artículo 3 L. 675 de 2001 los asume como:

“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.

Y, en complemento de lo anterior, señala el artículo 19 del mismo estatuto:

“...son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal”.

Sin embargo, no todos los bienes comunes que existen en el marco de la propiedad horizontal tienen la misma naturaleza. La ley 675 de 2001, es clara en diferenciar, en cuanto a su régimen jurídico, las dos clases de bienes comunes que pueden integrar una copropiedad:

- Bienes comunes esenciales (art. 3 L. 675 de 2001):

Son bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Estos bienes, por sus especiales características, son indivisibles, inalienables e inembargables.

- Bienes comunes no esenciales (art. 20 L. 675 de 2001):

Por exclusión, son aquellos de los que no depende ni la existencia, ni la estabilidad, ni la conservación o seguridad del respectivo edificio o conjunto.

A diferencia de los bienes comunes esenciales, los no esenciales son susceptibles de desafectación, es decir, pueden sustraerse del régimen de la comunidad y someterse al régimen de la propiedad privada, bajo la titularidad de la propiedad horizontal como persona jurídica.

Son requisitos para tal desafectación:

a. La decisión debe provenir del máximo órgano de dirección de la persona jurídica: la asamblea general de copropietarios (arts. 20 y 46 L. 675 de 2001).

b. El voto favorable de un número plural de propietarios que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad (núm. 6 art. 46 L. 675 de 2001).

c. Si los bienes a desafectar son parqueaderos de visitantes, se requiere efectuar una reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma finalidad (Inc. 2 art. 20 L. 675 de 2001).

d. Reforma al reglamento de propiedad horizontal con la cual se deberá protocolizar (art. 21 L. 675 de 2001):

- Acta de autorización de la asamblea general.

- Autorizaciones correspondientes de las autoridades urbanistas del municipio.

e. Registro de la Escritura Pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para efectos de la apertura de la correspondiente matrícula inmobiliaria del bien desafectado (art. 21 L. 675 de 2001).

Adicionalmente, el artículo 22 L. 675 de 2001 consagra una categoría especial de bienes comunes: los bienes comunes de uso exclusivo. Según la norma citada, son los bienes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

No obstante lo anterior, los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

4. Coeficientes de copropiedad (art. 25 L. 675 de 2001)

¿Qué son? Son índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. (Nota: Las expresiones señaladas con negrilla en este inciso fueron declaradas exequibles por la Corte Constitucional en la Sentencia C-522 de 2002 y en la Sentencia C-782 del 18 de agosto de 2004.)

Por lo anterior, todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, con el fin de determinar:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. (Nota: Este numeral fue declarado exequible por la Corte Constitucional en la Sentencia C-522 de 2002.)

3. Demandado parcialmente ante la Corte Constitucional. D-11434 de mayo 11 de 2016. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo