La esencia de la propiedad horizontal sigue siendo la misma.

...

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

De mi balcón tengo uso exclusivo. Únicamente tiene acceso el propietario de la unidad. Igualmente son necesariamente comunes. El balcón es común, no puedo poner lo que quiera, porque hace a la seguridad del edificio (no puedo incorporarlo al living por ejemplo).

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Siempre fue así. Ahora al estar por ley, no hay discusión. Tiene que estar en el reglamento de propiedad horizontal. Todos somos propietarios en una cuota parte proporcional a la unidad de propiedad exclusiva de lo que son las partes comunes. No existen independiente una de la otra.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios (si existiera) y el administrador (designado en la asamblea).

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. (Mientras exista propiedad horizontal hay persona jurídica consorcio, se extingue la propiedad horizontal con la desafectación y la debida publicidad registral inmobiliaria también se extingue la personalidad).

Antes: si alguien quería demandar al consorcio como no era persona jurídica, tenía que demandar a cada uno de los copropietarios.

Hoy: ya está la legislación. Usted puede demandar a lo que es la persona jurídica consorcio.

Lo que no puede faltar es ASAMBLEA como órgano deliberativo Puede faltar el consejo de propietarios, no la asamblea.

8095 B.-

Bien hace el código ccom en cerrar este capítulo 1 de disposiciones generales aludiendo estrictamente a lo que es el título.

Recuerde que el ejercicio del derecho real está siempre ligado al título, porque allí se va a establecer si es un dominio, un usufructo. No a lo que usted lleve adelante, porque se suponer que ese accionar suyo tiene ese fundamento, ese basamento que es el título.

En el capítulo 2, dentro del título de Prop. Horizontal vienen Facultades y obligaciones de los propietarios.

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Recién estuvimos hablando porque normalmente cuando uno habla de unidad complementaria, se imagina que puede ser. Hay muchas unidades complementarias que seguramente usted al no leer el reglamento no saben que existe, por ejemplo: la casa destinada a la vivienda del portero, no todos los edificios tienen como unidad de propiedad exclusiva la cochera, sino que tienen un espacio común, cuyo destino es cochera. Las facultades son sin menoscabar sin perjuicio de los otros propietarios. Cuando se enajena yo no podría conservar los derechos sobre la cochera, al enajenar la unidad va con ella (va todo), si hay una sala de máquina para el ascensor, las bauleras, va con la unidad.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; (aquello que hablamos de que podemos acordar la salida por una cuestión de seguridad pero cuidado, siempre que no haya perturbación al derecho de otro consorcista)

b) conservar en buen estado su unidad funcional; (si usted no tiene en condiciones las cañerías, puede perjudicar no solo al depto. de abajo, sino que puede perjudicar a mas propietarios, por ejemplo si la humedad pasa la loza y perjudica al de abajo y a otras unidades).

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. (Es de suma importancia, por las notificaciones a los efectos de la asamblea. No puedo decir: “Uh no me entere, por eso no vine, porque no me notificaros”. Si usted tiene un domicilio distinto al de la unidad funcional lo debe notificar. La ley tiene el domicilio en la unidad funcional, porque usted es propietario y ahí tiene sus intereses. Y si lo tiene alquilado (derecho personal) tampoco es excusa.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación