LA PROPIEDAD HORIZONTAL NOCIONES FUNDAMENTALES Y REFERENCIAS DE ORDEN HISTÓRICAS.

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En el USO DE LAS COSAS COMUNES, cada uno de los condueños podrá servirse de la cosa, conforme a su destino, siempre que no perjudique el interés de los demás o de la comunidad, ni impida a los demás copartícipes utilizarle conforme a su derecho.

En la propiedad horizontal se produce el fenómeno ASOCIATIVO, cual se da cuando el anterior propietario transfiere su derecho, el adquirente del apartamento o local, se SUBROGA en la posesión del enajenante respecto al conjunto o colectividad; de este depende la mención en los documentos traslativos de la propiedad individual (apartamentos o locales) de que el adquirente conoce el documento de condominio y los reglamentos del edificio, esto se hace a todo evento para que no pueda alegarse ignorancia.

REQUISITOS QUE DEBE CONTENER EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO

El articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluye los requisitos que debe contener dicho instrumento fundamental; cual deberá ser protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del lugar en donde este situado el inmueble, antes de dar en venta alguno de los apartamentos o locales que correspondan. Conforme a la disposición, tendrá que considerarse paralelamente:

1) Una reseña de los títulos de adquisición del terreno que se destina a enajenar en propiedad horizontal. Se debe anunciar cómo fue construido el edificio, de donde provienen los recursos dinerarios y económicos para su construcción, el gravamen que soporta en virtud de los préstamos que se hubiesen suministrado para su construcción, los cuales ordinariamente provienen de Instituciones bancarias.

2) Descripción de la edificación, áreas de adjudicación en propiedad, apartamentos o locales, áreas comunes. Con relación a los apartamentos se determinará su superficie y usualmente en número de dependencias que lo integran; además deberá indicarse el puesto de estacionamiento que como parte de la propiedad le corresponde a cada una de las unidades vendibles, o si se le atribuye algún maletero.

3) Una descripción de las cosas comunes y las privativas de cada apartamento o local. Deberá señalarse cuáles cosas comunes son de uso privativo de uno o varios apartamentos o locales.

4) El destino que se le da a la edificación, si es para vivienda o locales comerciales, u oficinas, entre otros.

5) Dársele valor a cada uno de los apartamentos o locales vendibles con la finalidad de establecer desde el inicio, el porcentaje en los derechos y obligaciones que atañen a cada propietario de las unidades.

6) Fijarse los gravámenes que pesan sobre el inmueble; este régimen de propiedad especial se ha permitido extraordinariamente LA DIVISIÓN DE LA HIPOTECA, dividida ésta, cada una de las unidades que pueden ser objeto de apropiación individual quedan gravadas con este derecho real de garantía, en suma, lo que se hace es el prorrateo ajustado de la deuda original entre todos y cada uno de las unidades enajenables y en este supuesto cada una de las unidades vendibles, queda hipotecada a menos que el adquirente salde su deuda con el acreedor.

7) Al documento o instrumento de condominio debe anexarse el REGLAMENTO de condominio, cual es de obligatoria observancia para los condóminos, su destino será el cuaderno de comprobantes en el Registro Inmobiliario respectivo: estableciendo básicamente ese reglamento lo siguiente: (i) las atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador; (ii) el monto de la caución que deberá dar el Administrador para entrar en el ejercicio del cargo; y (iii) disposiciones relativas al ornato, clases de rejas, cerramientos de balcones, colocación y tipo de aires acondicionados y demás accesorios que no afecten la estructura original de la edificación, ni las condiciones sanitarias del inmueble.

Se deberá acompañar dicho Instrumento de Condominio al cuaderno de comprobantes de la Oficina de Registro Inmobiliario ya referida, junto con los planos de la edificación, cuales deberán estar aprobados por la Alcaldía respectiva. (Departamento de Ingeniería Municipal).

USO Y DISFRUTE DE LOS APARTAMENTOS O LOCALES

El articulo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece las reglas para ello, las cuales son:

Conforme al literal (a) eiusdem; los propietarios y ocupantes de un edificio deben cuidar las instalaciones comunes, aún aquellas que se encuentren en el inmueble y sean de uso exclusivo para un copropietario. Extensivo a los ocupantes también, porque si realiza actividades dañosas y no las resarce, el propietario deberá reparar el daño, independientemente de la acción que él tenga contra dicho ocupante.

Conforme al literal (b) eiusdem; si las personas, en uso de su propiedad exclusiva, no guardan un comportamiento cónsono (de conservación de la cosa propia), indiscutiblemente que ello puede incidir en diversas partes de la cosa común.

Un apartamento o local se sirve de innumerables servicios de carácter común, como los de aguas blancas, desagües para descarga de aguas negras o servidas, entre otros. Si el ocupante o el propietario dentro de las cuatro (4) paredes en las que habita, no tiene la diligencia en mantener su área particular y causa daños en perjuicio de los demás condóminos al dañar áreas comunes, estará obligado a resarcir a los demás comuneros, restituyendo o reparando la cosa dañada al estado normal de uso.

Respecto del literal (f) y (g) eiusdem; están relacionados con las ataduras de convivencia que vienen implícitas en el ejercicio de este dominio, complejo y concurrente con los demás condóminos; el inmueble debe tener un uso adecuado, por ello no deben producirse ruidos molestos, ni realizar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios o amenacen su seguridad o afecten la salud pública, ni de actos contrarios a las buenas costumbres ni a la moral.

Ahora las ACTIVIDADES MOLESTAS, definido por la doctrina Española pueden ser como aquellas actividades que producen falta de comodidad, fastidio, desasosiego, desagrado y atentatorios más allá de los límites normales tolerables. Pueden considerarse actos ABUSIVOS DE DERECHOS

Casi siempre se trata de supuestos en que la incomodidad o molestia se percibe por los sentidos de la vista, oído y olfato, sin que se descarten actividades que produzcan sentimientos de temor, ansiedad, aprensión; apreciables en todo caso por criterios objetivos y excluyéndose de puros subjetivismos.

En España, el procedimiento para hacer cesar las perturbaciones o molestias se denomina ACCIÓN DE CESACIÓN, la cual