TALLER INVESTIGATIVO SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

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Pero esta ley tenía unas desventajas que era necesario superar:

- Si bien era una buena ley quedó rezagada por el desarrollo comercial e industrial que se inició en Colombia a partir de los años 70 debido a que era eminentemente residencial, pues solo regulaba la ley de pisos o departamentos.

- En el ámbito de la administración de la copropiedad se presentaron muchos inconvenientes por cuanto quien la ejercía en caso de no continuarse la sociedad, era un vocero que no tenía la representación de los comuneros y por lo tanto no podía realizar actos de vinculación directamente.

- La comunidad de propietarios al carecer de personalidad jurídica no tenía representante legal y no podía actuar independientemente en el mundo del derecho ni ser sujeto de derechos y obligaciones. La consecuencia de ellos era desventajosa para la copropiedad pues no podía demandar ni ser demandada, no podía contraer obligaciones ni ejercer derechos; la celebración de contratos y el ejercicio de las acciones judiciales debían llevarse a cabo por medio de todos y cada uno de propietarios de unidades privadas o por medio del administrador o mediante poder otorgado por cada uno de los propietarios para cada caso en particular.

- Consagraba unos quorum del 100% prácticamente imposible de cumplir, como para el caso de reforma del reglamento.

2.2. LEY 16 DE 1985

Con el paso del tiempo se fue percibiendo la necesidad de reformar, adicionar y completar la ley 182 de 1948, con el fin de subsanar sus desventajas y regular nuevas situaciones surgidas con el avance de la sociedad. Y aunque surgieron de estas innovaciones como la definición de propiedad horizontal en su artículo 1, también dejó vacíos que dejaron nuevamente en desventaja esta institución, como las que veremos a continuación:

- Creaba automáticamente una persona jurídica encargada de administrar los bienes comunes, los cuales ingresaban a su patrimonio, aspecto duramente cuestionado y se le asignaban a este ente amplias y dudosas facultades.

- Rompía con la unidad indisoluble que debe existir entre el dominio de los bienes exclusivos y la copropiedad sobre los bienes comunes, que es la razón de ser de la propiedad horizontal.

- Desconocía la estructura jurídica del derecho de dominio del Código Civil debido a que el dominio sobre los bienes comunes atribuido a la persona jurídica no tenía ninguna de las facultades de derecho de dominio: no había facultad de disposición, salvo en situaciones excepcionales, y el uso y disfrute estaba radicados en los propietarios de los bienes exclusivos y no en la persona jurídica.

- No dio herramientas para el cobro de la cartera, no obstante consagrar la personería jurídica del administrador, no contempló la existencia de un título ejecutivo para ello.

Todas estas circunstancias fueron suficientes para que el Gobierno Nacional, por iniciativa del Ministerio de Desarrollo Económico y Social, se presentara al Congreso el Proyecto de ley 136 de 1999, para regular el régimen de la propiedad horizontal; que fue concebido con el fin de:

- Dotar al país de un marco jurídico claro en el tema de propiedad horizontal de acuerdo con las actuales tendencias urbanísticas y consecuentes con las futuras evoluciones que pudieran presentarse.

- Acabar con la dispersión normativa y la diversidad de regímenes existentes hasta el momento, subsanando los inconvenientes que cada uno de ellos presentaba.

- Regular los edificios o conjuntos comerciales llenando los vacíos existentes, de manera que se facilitara el desarrollo de las actividades comerciales e industriales, dentro del marco de seguridad jurídico requerido.

Este proyecto de ley fue aprobado por el Senado de la República y la Cámara de Representantes, llegando a convertirse en la ley 675 de 3 de agosto de 2011.

3. RÉGIMEN ACTUAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL MEDIANTE LA LEY 675 DE 2001

El desarrollo de la legislación sobre la forma especial de dominio de la propiedad horizontal tuvo sus inicios luego del Bogotazo en 1948, a continuación se desarrolla el régimen de propiedad horizontal actual, es decir el contenido en la ley 675 de 2001, a fin de facilitar su lectura el presente capitulo se encuentra segmentado de igual forma que el marco jurisprudencial.

∙ Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal

∙ Órganos de dirección.

∙ Régimen de Bienes.

∙ Recursos de la propiedad horizontal.

∙ Convivencia dentro de la propiedad horizontal

A medida que pasaba el tiempo en la legislación nuestra se vieron necesidades de regular el desarrollo de centros comerciales, centros de negocios y por supuesto los conjuntos residenciales; es entonces esta una de las cusas que conllevo al origen dela ley 675 de 2001, pero no dejemos por detrás otros motivos muy importantes como la exactitud del concepto de propiedad horizontal, los derechos de propiedad exclusiva y de copropiedad, por supuesto que no podríamos olvidar la gran unificación normativa de las dos leyes anteriores. Veamos entonces algunos datos de mucha importancia de nuestra presente ley:

Se derogo en forma expresa los anteriores regímenes, de esta norma es viable destacar los siguientes aspectos:

a. “El nuevo régimen regula el sometimiento a propiedad horizontal no solo de los edificios, conjuntos, construidos o por construirse, sino también el de las unidades inmobiliarias cerradas y las prelaciones conformadas por lotes de terreno de dominio particular y bienes comunes, cuando sus propietarios voluntariamente opten por someterlas al régimen de propiedad horizontal.

b. Establece que un edificio o conjunto se somete régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública y que realizada su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, surge la persona jurídica a que se refiere la ley.

c. Preceptúa como entidades recargadas de certificar la existencia y representación legal de la persona jurídica de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal a las alcaldías municipales o distritales del lugar de ubicación del edificio o conjunto.

d. Clasifica los bienes de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal en privados y comunes. Los comunes a su vez