Propiedad HORIZONTAL.

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b) Servidumbre. Para otros autores, la naturaleza de la propiedad horizontal se explicaría fácilmente aplicando los principios de la servidumbre. Cada propietario sería dueño del piso en el que tiene su departamento, incluidas las partes de uso común, como escaleras, patios, ascensores, etc.; sobre ellos habría una servidumbre constituida en favor de los demás pisos. Esta teoría no explica por qué todos los condóminos son propietarios del suelo, ni porqué lo son también de las partes comunes o indivisas. Resulta totalmente insatisfactoria para explicar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal.

c) Teoría de la copropiedad o comunidad. Conforme con esta opinión, la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos que se ejerce sobre todo el edificio en su conjunto. Todos serían dueños de todo, con la salvedad que cada uno tiene facultades exclusivas de uso, goce y disposición de ciertas partes objetivamente determinadas, que son susceptibles de aprovechamiento independiente y que se les atribuye a condición de no interferir en el ejercicio de iguales derechos por parte de los demás partícipes. Lo cierto es que cada uno de los propietarios no sólo se comporta como dueño autónomo de su unidad, sino que lo es realmente, con todas las facultades inherentes al derecho de dominio. No se trata de una copropiedad, sino de una propiedad exclusiva que recae sobre una parte del bien.

d) Communio pro diviso. Otros autores, que también conciben a la propiedad horizontal como un condominio, dicen que en este caso no se trata de un condominio clásico, en el cual las partes son ideales, siendo cada uno dueño del todo; aquí habría una communio pro diviso, es decir, una copropiedad en que las partes no serían ideales sino concretas y determinadas. Aunque la idea resulta a primera vista atrayente, parece contradictorio admitir una propiedad común que al mismo tiempo es exclusiva de cada condómino. Por lo demás, esta concepción no se ajusta a nuestro derecho positivo, según ya lo veremos.

e) Teoría de la sociedad o de las personas jurídicas. Según esta opinión, la propiedad horizontal, en el fondo, sería una sociedad de todos los condóminos que formarían así una persona jurídica independiente de cada uno de los integrantes. Pero explicar la propiedad horizontal como una sociedad obliga a forzar mucho los conceptos. Aquélla supone un dominio separado y ejercido sobre cada una de las unidades, pisos o departamentos. Concebirla como sociedad importa imponer a los copropietarios una vinculación excesivamente estrecha que no está en su ánimo ni en la esencia de la institución. No explica con suficiente claridad las diferencias de los pretendidos socios sobre las partes propias y las comunes.

Finalmente, existen marcadas diferencias respecto de la constitución, duración, extinción, etcétera. Pero es indudable que en el fondo de la propiedad horizontal hay en germen una idea asociativa; y ya veremos que la concepción de la persona jurídica no es totalmente extraña a nuestro derecho, ya que el consorcio de propietarios actúa como tal. Claro está que la circunstancia de que el consorcio actúe como persona jurídica, no quiere decir en forma alguna que esa persona jurídica sea la propietaria del edificio o cosa común.

En la ley que regula la propiedad horizontal podemos ver que se nos presenta como un régimen de propiedad exclusiva y común, es decir, es una modalidad de la propiedad en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común.

- Denominación

La propiedad horizontal (conocida hoy como régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común) es una modalidad de la propiedad en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común. El titular de cada sección independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las características de la propiedad regulada en el Código Civil. La diferencia con la propiedad del Código Civil (la de los predios, en particular) radica principalmente en la extensión del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es útil al propietario (artículo 954 del Código Civil). En la propiedad horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el límite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre otra. De allí proviene precisamente el nombre de propiedad horizontal.

Sobre los bienes de dominio común existe una comunidad, cuyos titulares son los propietarios de las secciones independientes. Los bienes comunes son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son imprescindibles para la existencia de la edificación. De allí el carácter forzoso de la comunidad (no puede haber partición, como en la copropiedad) y que sea inseparable de cada propiedad individual.[3]

Según el artículo 129 del Reglamento de la Ley 27157 la propiedad horizontal es:

“Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios[4]”

En conclusión, la propiedad horizontal es una modalidad de propiedad en la cual las personas son dueñas de un piso o departamento, en el cual ejercen dominio exclusivo sobre este. Pero, además estas personas tienen bienes de dominio común, estos bienes de dominio común están destinados al uso y disfrute de los diversos pisos y locales que lo conforman y que pertenecen, en proporción a sus respectivas cuotas, a todos los propietarios de los elementos de dominio exclusivo, siendo inseparables e indivisibles, un ejemplo es el pasadizo, los patios, azoteas y jardines

- CONSTITUCIÓN Y ELEMENTOS

- Elementos Personales

De manera general podemos afirmar que el régimen de propiedad horizontal, ya sea en una u otra modalidad, nace de la voluntad de una o varias personas.

En efecto, la división horizontal de un predio y todo lo que ella implica surge por la iniciativa del propietario o propietarios. A decir de LOPES[5], la propiedad horizontal “…No es como se ve, un hecho natural, puesto que su existencia depende siempre de la voluntad especifica de sus instituidores”.

- Elementos Reales

- Elementos Formales