La regulación del corretaje en el Código Civil y Comercial

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En fin, y en suma, tendremos en consecuencia en la materia tratada en este capítulo, dos grupos de normas nacionales para reglar una misma figura: las disposiciones subsistentes del decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros y el art. 77, ley 24.441 (ley E-1979, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), y, además, las normas propias del nuevo Código, esto es, los arts. 1345 a 1355, C.Civ.yCom.

Los preceptos del nuevo Código en la materia debieron adecuarse, entonces, a la legislación y normas dictadas en 1999, y no proponerse como si el marco legislativo fuera similar al de 1998. Esta configuración equivocada del nuevo articulado explica algunos desacoples que se producen con las normas del decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros que permanecen vigentes, y lo arduo que resulta integrar ambos sistemas en algunos supuestos.

Por último, resta aclarar que todas estas normas nacionales conviven con las disposiciones provinciales y locales que a lo largo del tiempo se han ido dictando en la materia, lo cual ha generado una confusión importante respecto cuál es el orden normativo de prelación en caso de tener que aplicarse conjuntamente, conflicto resuelto por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el precedente Diehl del año 1998, que analizaré en el apartado IV) de este trabajo.

En virtud de todo lo expuesto, el régimen legal actual que regula el contrato de corretaje y la actividad de los corredores se compone de las siguientes normas jurídicas:

a) Los arts. 31 a 35, decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros, que regulan la materia de forma directa, y los arts. 1º a 30 de esa norma, que la tratan de manera indirecta (doct. art. 31, decreto-ley citado);

b) Los arts. 1345 a 1355 del nuevo Código;

c) El art. 77, ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), cuya exacta vigencia y alcance resulta arduo precisar; y

d) Las leyes provinciales y demás normas reglamentarias de carácter local que regulan la actividad de los corredores en general o de ciertas modalidades de corretaje en particular, como el inmobiliario, por ejemplo.

Este conjunto heterogéneo de normas jurídicas presenta dificultades para determinar cuál es la exacta jerarquía normativa a tener en cuenta en su aplicación y ofrece confusión en su interpretación coordinada y coherente, todo lo cual trataré de aclarar en los apartados que siguen.

III. Aclaraciones previas necesarias

Una primera aproximación al tema del corretaje exige efectuar cuatro importantes precisiones de carácter general:

1) La primera, que el Código de Comercio estableció desde siempre que el corredor era un agente auxiliar del comercio (art. 87, inc. 1º, CCom.), calificación que se mantuvo aun cuando los arts. 88 a 112, CCom., que regulaban el corretaje, fueron derogados por la ley 25.028 de 1999, que incorporó los arts. 31 a 38 al decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros y pasó a constituirse desde entonces como el régimen nacional vigente en la materia, como ya lo señalé. La sanción del nuevo Código implicó derogar casi la totalidad del Código mercantil —excepto unas breves normas en materia de navegación— y, con él, suprimir las categorías jurídicas de comerciante, agentes auxiliares del comercio, actos de comercio, etcétera. Por lo tanto, a partir de la vigencia del nuevo texto, el corredor no será catalogado como agente auxiliar del comercio ni como comerciante, sino solo como corredor.

2) La segunda, que tanto el Código de Comercio en su texto originario, como el resultante de algunas modificaciones que tuvo en el articulado relativo al corretaje, y también el decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros, regularon el corretaje con una perspectiva subjetiva, si se me permite la expresión, es decir, focalizando la cuestión desde la persona que ejerce la actividad, desde el corredor, prescribiendo los requisitos para ser corredor y para ejercer la actividad, y estableciendo las obligaciones, prohibiciones, facultades y derechos de estos sujetos. Sin embargo, el nuevo Código trata la materia de manera mayormente objetiva ya que no se regula el corredor ni el sujeto que desarrolla esta actividad, sino que se disciplina el corretaje como contrato, como acto, como negocio, estableciendo normas sobre su formación y contenido, y también fijando las obligaciones a cargo del corredor, y sus prohibiciones, facultades y derechos.

3) La tercera importante aclaración que debo efectuar es que tanto el Código de Comercio, el decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros como el nuevo Código regulan el corredor y el corretaje de modo general, sin establecer categorías o especies de corredor ni de corretaje, como podrían ser el corredor de comercio, de cereales, de seguros, de inmuebles o bienes raíces, etcétera. Por ello, todas las categorías posibles de corredores y de corretaje quedan abarcadas por la regulación nacional en la materia la cual, insisto, no discrimina entre unas y otras.

4) Finalmente, aclaro que las reglas sobre corretaje en general se consideran de orden público, como la doctrina lo enseñó desde antiguo y lo ratificó la jurisprudencia. (3)

IV. Orden de aplicación de las normas nacionales y locales sobre corretaje. La cuestión constitucional involucrada

El Código nuevo trae una disposición que no tiene antecedentes en la legislación sustituida y que resulta problemática para determinar su exacto alcance e interpretación. Se trata del art. 1355, C.Civ.yCom.

Esa disposición pretende establecer un supuesto orden de prelación normativa en la aplicación de las preceptos que rigen el corretaje, ya que establece que "las reglas de este Capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales".

El tema tratado en el art. 1355, C.Civ.yCom., se vincula directamente y debe ser integrado con lo dispuesto en el art. 963, C.Civ.yCom., que prefija el orden de aplicación de las normas cuando concurren disposiciones del Código y de alguna ley especial, y determina cuál es el sistema de prelación que corresponde observar.

El art. 1355, C.Civ.yCom., abre, por lo menos, dos interrogantes esenciales que carecen de una respuesta clara y definida: a) ¿qué alcance exacto posee la expresión "no obstan" que emplea la disposición?; y, vinculado con el anterior, b) ¿a qué leyes y reglamentos especiales se refiere el artículo: a las normas nacionales, a las provinciales o a ambas? Brindaré mi posición