RESUMEN DE DERECHO REGISTRAL

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Evolución de la publicidad

En la República Argentina se puede hablar de tres periodos de publicidad bien diferenciadas.

Etapa colonial

Antes de la sanción del Código Civil existían registros de la época de la colonia. El primero de hipotecas data del Virreinato del Río de la Plata, en 1802. Primeramente se inscribían sólo las hipotecas, luego se registraron los demás derechos reales que eran susceptibles de registración en materia de inmuebles.

Puede decirse que había dos sistemas de publicidad: la tradición y la registración de hipotecas y demás derechos reales sobre inmuebles.

Etapa de la sanción del Código Civil

Cuando se sancionó el Código Civil en 1869, se estableció la tradición como sistema de publicidad, y la registración a nivel nacional sólo para las hipotecas, pero con efectos declarativos, es decir, a los fines de la oponibilidad a terceros, pues el derecho real nació fuera del registro. En el caso de las hipotecas, a través del acuerdo de partes plasmado en una escritura pública.

En la nota al título catorce del libro III están establecidas las causas por las cuales Vélez Sársfield (autor del proyecto del Código Civil) no fue partidario de la registración: territorios demasiado extensos para individualizarlos, falta de personas capaces para la organización del registro, inexistencia de un catastro parcelario.

Etapa de los registros locales

Poco tiempo después de la sanción del Código, las necesidades del tráfico jurídico llevaron a la necesidad de crear registros en distintas provincias. Así, se constituye en Buenos Aires un registro de propiedad, embargos e inhibiciones, que se fue repitiendo en otras provincias.

Estos registros adoptaron el sistema causal (teniendo a la causa como base para la registración), asentado en situaciones jurídicas por orden cronológico, fruto de la confección de índices por orden alfabético del nombre de los titulares.

Como la creación de estos registros fue por leyes provinciales, contrariaban lo que es materia de fondo regida por el Código Civil y por lo tanto facultad privativa del Congreso de la Nación, razón por la cual se consideraron inconstitucionales.

Constitucionalización de los registros. Ley 17711 y Ley 17801

En el año 1968 se sancionaron dos leyes relevantes en materia registral inmobiliaria: la ley 17711, que incorpora el artículo 2505 del Código Civil que sostiene: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

De este modo, el mencionado artículo establece los efectos declarativos de la registración.

También se sancionó la ley 17801 del Registro de la Propiedad Inmueble, que en sus artículos 2 y 20 también sientan el carácter declarativo del registro. Esta ley es complementaria del Código Civil y comenzó a regir a partir del 01 de julio de 1968 (art. 42 de la ley 17801).

Características principales y efectos de la registración inmobiliaria en la República Argentina

Con la sanción de estas dos leyes se establecen dos principales efectos de la registración inmobiliaria:

- declarativo: surge del art. 2505 del C.C. y de los arts. 2 y 20 de la ley 17801. Es decir, el derecho real nace fuera del registro, con título suficiente (escritura pública en materia de inmuebles) y modo suficiente (tradición). La inscripción o anotación en el registro sirve para la oponibilidad a terceros, por ejemplo un tercero embargante.

- no convalidante: surge del art. 4 de la ley 17801 y significa que la registración no subsana los defectos, vicios o nulidades que el documento pueda tener.

Como principales características se establece el sistema de matrícula, dejándose de lado el sistema causal (art. 44 ley 17801, art. 10, 11, 12, 13 de la misma ley), de forma tal que todos los inmuebles que nunca se hubieran registrado, como los que se registraron en el sistema causal, se volcarán o procederán a anotarse o inscribirse a partir de la vigencia de la ley 17801 en el sistema de matrícula. Además, se regulan casi todos los principios registrales que son rectores y guías en el proceso registral.

Esta ley es de alcance nacional y rige en cada provincia (art.1 de la ley citada).

REGIMEN DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LAS PROVINCIAS, CAPITAL FEDERAL, TERRITORIO NACIONAL DE TIERRA DEL FUEGO, ANTARTIDA E ISLAS DE ATLANTICO SUR.

Ley 17.801

BUENOS AIRES, 28 de Junio de 1968

BO, 10 de Julio de 1968

Régimen para los registros de la propiedad inmueble. En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5 del Estatuto de la Revolución Argentina, EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY:

CAPITULO I Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrables

ARTICULO 1.- Quedarán sujetos al régimen de la presente ley losregistros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, enla Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego,Antártida e Islas del Atlántico Sur.

ARTICULO 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en losmencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda,los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extinganderechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providenciascautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

ARTICULO 3.- Para que los documentos mencionados en el artículoanterior puedan ser inscritos o anotados, deberán reunir lossiguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicialo administrativa, según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estarautorizados sus originales o copias por quien esté facultado parahacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí