ADMINISTRACION DE PROPIEDADES UBP

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ACTIVIDAD 1: a)

Todas las decisiones concernientes a las partes comunes (espacios compartidos) se toman a través de una entidad denominada consorcio de propietarios, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un reglamento de copropiedad y administración.

Asimismo esto se encuentra preestablecido en el Código Civil y Comercial. Atento a ello, los caños maestros de la red de agua del edificio tendrían naturaleza de cosas y partes necesariamente comunes tal como lo indica el Art. 2041 del mismo libro jurídico, a saber:

ARTICULO 2041.- Son cosas y partes necesariamente comunes:a) el terreno;b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;g) la vivienda para alojamiento del encargado;h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Siguiendo el mismo texto legal, podemos distinguir también entre “Cosas y partes comunes del edificio”, regulado en el Art. 2040: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

El Art. 2042 enuncia sobre las cosas comunes no indispensables del edificio; aquellas que un edificio no necesariamente debe tener instalado, ni tampoco el consorcio debe necesariamente exigir. Podríamos enumerar tales a un solárium, un gimnasio, una piscina, un salón de usos múltiples; etc.

b) Según lo establece el código, todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Asimismo, cualquiera de los dueños puede realizar las erogaciones necesarias para la conservación o reparación de dichas partes comunes del inmueble con derecho a ser reembolsado por los demás, siempre y cuando estuviere ausente el administrador –no momentáneamente, es claro– y no existiera oposición de los condóminos previamente advertidos.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Respecto a que si la damnificada decide no pagar las expensas en virtud de la inacción del consorcio de reparar los daños ocasionados por el caño de red de agua roto podríamos diferenciar que se trata de dos obligaciones que no se encuentran vinculadas, salvo compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El Art. 2049 de C.C.y C. reza: Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio.

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ACTIVIDAD N° 2:

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La administración del consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y la de aquellos más importantes que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a Asamblea para recabar el mandato pertinente.

En base a esta cuestión, se entiende que la existencia del Administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, es decir que, -en materia de propiedad horizontal-, el Administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse.

El Primer Administrador de un edificio de pisos o departamentos se encuentra nombrado en el mismo Reglamento, o bien mediante Acta de Nombramiento a propuesta de la Empresa Constructora.

Los Administradores subsiguientes serán nombrados en la Asamblea extraordinaria por los porcentajes establecidos en el Reglamento de Copropiedad.

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El administrador es el representante legal del consorcio y la designación puede recaer en un propietario o en un tercero que tanto puede ser una persona física como una persona jurídica. El desempeño del Administrador se rige por las normas del Código Civil y Comercial bajo la figura de “Mandato” por el hecho de "manejar" dinero y/o bienes ajenos, asumiendo la responsabilidad y la obligación legal de rendir cuentas.

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El administrador está encuadrado en la figura del MANDATO y éste con la mayoría reglamentaria puede ser removido de su Mandato.

Se pretende que