Civil 5. Contrato de promesa

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DEFINICION:

- Es un cto por el cual las partes se obligan a concluir un cto futuro.-

- Es un cto por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un cto futuro determinado (promesa bilateral o unilateral).-

- La diferencia de la promesa unilateral con el cto de opción es que en el cto de opción la decisión de celebrar o no el cto es algo que esta entregado a la voluntad del sujeto que tiene la opción, en cambio en el cto de promesa unilateral podria ser que se de esa circunstancia pq en definitiva lo que determina que el otro se obligue es el que se produzca un hecho futuro o incierto y no esta entregado a la voluntad del otro.-

- Es una convención por la cual dos o más personas se comprometen a realizar en un tiempo futuro un determinado cto que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo (se agrega otro elemento que son las razones o circunstancias que llevan a que se pase de un cto preparatorio como la ante sala de un cto definitivo)

- Es un cto que obliga a emitir una declaración a una persona que juntamente con la declaración emitida por la otra parte integraran los elementos del cto principal.-

Otro aspecto interesante es mencionar que en la práctica nos encontraremos con muchas promesas que figuran inscritas en el registro de hipotecas y gravámenes o el de prohibiciones e interdicciones, esto implica asumir que por el hecho de haber celebrado un cto de promesa se queda inhibido de enajenar el bien sobre el cual recae la promesa, lo cual es un ERROR pq eso es en el fondo suponer que la promesa tiene efectos reales y lo cierto es que tiene efectos personales, ya que el que se obliga o compromete a vender una propiedad no se inhibe por esa decisión a enajenar la propiedad a un tercero.. el problema es que si la parte sabe que tiene una promesa y llegado el momento del cumplimiento de la promesa el bien no está en su patrimonio el no podrá cumplir y ese incumplimiento será doloso pq no hizo a sabiendas de que tenía comprometida esa propiedad y el día de mañana se puede imputar a ese contratante dolo en su incumplimiento.. Este problema se soluciona incorporando en la promesa una prohibición voluntaria de enajenar, pero si la persona igualmente enajena ¿Es nula la enajenación? R:// No, ya que existe objeto ilícito en los ctos prohibidos por la ley y no por prohibiciones convencionales, entonces la persona que no cumple y enajena la cosa lo que hace es no cumplir con una obligación de no hacer que se traduce en la necesidad de indemnizar perjuicios (Art. 1553).. Entonces para que se hace inscripción en la práctica? R:// Tiene que ver con los terceros que decidió comprar esa propiedad que la parte tenia comprometida con otro, pq si ese tercero no sabe de la existencia de esa promesa ninguna responsabilidad le puede asistir, pero si la prohibición está inscrita el no podría menos que saber que la propiedad estaba comprometida con un tercero y el al celebrar la c/v se estaría cometiendo un ilícito civil.-

Características del cto de promesa

- Es un cto

- Es principal

- Es preparatorio

- Es de aplicación general (cualquier cto puede acordarse mediante una promesa)

- Es solemne (Art. 1554 n°1, debe constar por escrito)

- Bilateral por RG

- Oneroso

- Nominado. Art 1554

La promesa como cto

El destacar a la promesa como un cto es necesario pq el código en parte alguna lo califica como tal y antes por el contrario el art 1554 habla de él como la promesa de celebrar un cto, no debiendo olvidarse además que no está reglamentado dentro de los ctos sino que a propósito de los efectos de las obligaciones.

Otro elemento para reforzar la hipótesis de que estamos frente a un cto es lo que nos indica el N°4 del Art. 1554 ¨que en ella se especifique de tal manera el cto prometido que solo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban¨, de esto podemos concluir que el 1554 nos dice que el cto de promesa prácticamente puede ser o reunir todos los requisitos del cto prometido y falte algo muy menor, junto con esto podemos decir que si la promesa no fuere contractual faltaría el consentimiento de las partes, cosa que el precepto no tolera.

Carácter principal

Uno podria pensar que como nos encontramos ante un cto preparatorio y otro definitivo, el cto de promesa es accesorio, pero no es así, sino que son ctos dependientes, o sea subsisten por sí mismo pero igual existe una vinculación pero eso no quita que cada cto tenga su propia fisonomía.

Lo normal y corrientes es pensar que las obligaciones deban nacer y cumplirse cuando se celebre el cto definitivo y en el cto de promesa la única obligación que debiera nacer como única es la de celebrar el cto futuro salvo aquellas otras obligaciones accesorias o anexas que tienen que ver con remover algún obstáculo que es el que impide la celebración desde ya del cto definitivo y que determina la celebración del cto de promesa, pq en un cto de promesa puede ocurrir que las partes no puedan hoy día celebrar el cto definitivo pq tienen algún obstáculo, entonces necesitan recurrir a este cto de promesa como preparatorio pq entienden que en el intertanto se van a remover aquellos obstáculos que impedían celebrar desde ya el cto definitivo y ello necesariamente puede suponer que una de las partes tenga que asumir una obligación anexa a la de celebrar el cto definitivo como seria que yo me obligo a venderle a otro y el se obliga a comprarme pero resulta que la propiedad tiene un embargo por un juicio de antigua data y hay que alzarlo, y quien debe alzarlo es el prometiente vendedor y el prometiente comprador debe esperar a que este alce el embargo para enseguida suscribir el cto definitivo, es decir, en el cto de promesa existe una obligación principal que es la de celebrar el cto definitivo pero también pueden existir obligaciones accesorias que tiendan a asegurar que el cto definitivo se pueda celebrar y esas obligaciones pueden ser de ambas o una sola parte.. Lo que uno podría en principio no concebir es que las obligaciones esenciales del cto prometido puedan surgir antes de que se celebre el cto en cuestión, siguiendo el mismo ejemplo, tenemos una promesa de c/v y nace la obligación esencial para ambas partes