El Contrato de arrendamiento...

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Finalmente, los romanos entendían por arrendamiento: "el contrato consensual por el que, a cambio de una merced (merces) o remuneración, un sujeto se obliga a procurar al otro, el uso o goce y disfrute de una cosa.

- LOCATIUM OPERARUM (ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS)

La locatio-conductio operarum era la locación por la que el locador se obligaba a trabajar o a prestar determinados servicios al locatario mediante un pago.

El locador debía realizar los trabajos teniendo a su favor la actio locati para exigir el pago; el locatario era la persona obligada a retribuir los trabajos contando con la actio conducti para exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte.

Es decir, es un contrato por el que una persona llamada locator se obliga a una determinada actividad a favor de otra persona llamada conductor a cambio de una remuneración llamada solario. Lo fundamental en este contrato es la actividad, no el resultado.[3]

El locator tenía como obligación realizar cuidadosamente el trabajo para el que fue contratado y además de manera personal mientras el conductor tenía que pagar el salario acordado, aunque la prestación sea imposible por causa ajena al locator.

Este contrato se extingue por muerte del locator porque se trata de un compromiso personal pero no se extingue por la muerte del conductor, sino que se transmite a sus herederos.

Acciones

a) Actio locati. A favor del locator.

b) Actio conducti. A favor del conductor.

Esta figura en la actualidad ha adquirido suma importancia, ya que es fuente principal de las relaciones reguladas por el derecho laboral, no tuvo gran desarrollo en Roma, ya que los ciudadanos dejaron la actividad manual reservada a las personas de condición servil.

- LOCATIO OPERIS (ARRENDAMIENTO DE OBRA)

La locatio-conductio operis, era la locación por la que una persona se comprometía a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.

Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa.

En este contrato la persona que contrata la obra es el locador y quien la ejecuta es el locatario.

En esta clase de locación no está obligado el empresario a realizar personalmente los trabajos encomendados.[4]

Obligaciones del locator:

- Pagar el precio convenido por la obra y si no hay pacto en contrario, ese precio se entregara a la terminación de la obra

- Entregar la cosa o los materiales para su realización

- Soportar el periculum de perdida de la cosa por fuerza mayor

- Pagar los daños y perjuicios que le ocasiona al conductor por las cosas o materiales que le entrega

Obligaciones del conductor: Realizar la obra convenida en el tiempo establecido y de esta obligación solo puede liberarse en caso de fuerza mayor, responde por custodia en los casos del tintero y sastre de acuerdo con las leyes de Roma cuando muere el conductor no se extingue el contrato a no ser que se le haya contratado por sus cualidades técnicas.

El objeto de este contrato puede ser: construcción, reparación o incluso la elaboración de una obra artística, el concepto romanista moderno del arrendamiento es muy amplio, tanto que no es posible presentarlo de forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislaron misma en que están contenidos, sin embargo, es necesario recurrir a un concepto genérico que sirva de referencia, como el que afirma que la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una persona cede a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto, considerando el arrendamiento en su calidad de contrato.

- EN EL DERECHO ESPAÑOL

Hay que hacer notar que, en el Fuero Real y para ser exactos en el Libro III, título 17, existen disposiciones de mucho interés para el arrendamiento. "En el de casas, solo puede el dueño dar por terminado el arriendo del plazo, si hubiere necesidad de rehacer la casa, o si el inquilino hiciere daño de ella".[5]

Asimismo, advertimos que, al igual que en el derecho romano procedía el desahucio cuando el inquilino, dejaba de cubrir la renta, por más de dos años, quedando los bienes muebles propiedad del inquilino y solo los que se encontraban dentro del inmueble en arrendamiento, como prenda, garantizando de tal manera, las rentas que el inquilino dejo de cubrir.

También es notoria la influencia del Derecho Romano en el arriendo por consentimiento tácito, el cual se conocía, como locatio tácita que como ya mencionamos con anterioridad, consistía en que las partes seguían sujetándose al contrato, aun vencido el término pactado por ambos contratantes.

"Las partidas se ocupaban extensamente de este contrato, inspirándose en las doctrinas romanas (partida 5°. Titulo 8), entre sus leyes, son notables las que tratan de perdida de frutos y de las mejoras.

Si todos los frutos de una heredad o viña que se lleva en arriendo, se perdiesen o destruyesen por alguna causa que no fuese muy acostumbrada, "así como por avenida de ríos, por muchas lluvias, por granizo, por fuego, por huestes de los enemigos, por asonada de otros homes, que los destruyesen, por sol, por viento, por aves, por langostas u otros gusanos, o por alguna ocasión semejante que tollase todos los frutos. ", entonces el arrendatario no estaría obligado a pagar nada del predio, del arriendo.

"La Ley da la razón diciendo, el pierde la simiente, en su trabajo, que pierda el señor las rentas que debe haber". Cuando se pierde solo una parte de los frutos, el arrendatario puede elegir entregar al dueño toda la renta, o darle lo que quede de los frutos, después de descontados los gastos"[6]

Las partidas contemplan dos excepciones para el pago de la renta, que son:

Cuando se ha pactado tomar la cosa a todo riesgo y cuando hecho el contrato por dos o más años, en un año se pierden los frutos, pero en el anterior o posterior haya cosecha tan abundante que alcance para pagar la renta de los dos años y los gastos