“First:Building Management”

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Si bien, en la actualidad no existen exigencias claras respecto a los conocimientos, aptitudes o habilidades de una persona para desempeñarse como administrador de condominios, los comités de administración están decidiendo contratar a quienes demuestren una buena preparación y sólidos conocimientos en la gestión del cuidado de los bienes comunes, el cumplimiento de la normas sobre seguridad, la administración financiera, etc.

Aquellas personas que pueden acreditar estudios específicos en estas materias, son los candidatos ideales para los comités de administración de los miles de edificios y condominios emplazados en el país.

.233 5.786

Otras de las tendencias de la industria son:

▪ Cada vez los espacios comunes son más relevantes que los de uso exclusivo.

▪ Tendencia a vivir en comunidad, primeras generaciones.

▪ Poca cultura de vivir en comunidad.

▪ Comité de administración con poca experiencia

▪ Ejercicio de la actividad de administradores sin preparación

▪ Falta de normativas, manuales, procedimientos estandarizados y adecuados.

▪ Mala percepción por parte del cliente respecto a una integración vertical y horizontal del negocio.

2.4 Graficos

Los miles de edificios, villas y condominios, de casas, oficinas, departamentos, parcelas o locales comerciales que según la ley N°19.537 artículo 22 están obligados a contar con los servicios de un administrador formal y representante legal.

Actualmente existen en torno a los 2.233 administradores en Santiago, los cuales varían de acuerdo a cuantos edificios tienen en cartera, donde destaca que el 71% de los administradores tienen 1 edificio y el 1% más de 30 (Fuente: Informe CALEU, 2014).

Así mismo dentro de un universo de 8.786 edificios administrados, tenemos que el 71% de los administradores tenía en sus carteras 1 edificio, el 28% de 3 a 20 y el 1% entre 22 o más.

El siguiente gráfico muestra el número de administradores por categoría

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3. ANALISIS DE LOS CLIENTES

3.,1 Clientes Y Segmentacion

La investigación de potenciales clientes tuvo como objetivo determinar el potencial de mercado de la industria de administración de condominios, tipos de clientes y precio pagado por el servicio. En la ejecución del estudio detectamos 3 tipos de interlocutores, los cuales catalogamos de la siguiente manera:

No tienen administración contratada: Se trata de edificios que no tienen contratado el servicio de administración con una empresa dedicada a este rubro, por lo tanto esta función es realizada por el comité de administración o por un vecino, del total de edificios encuestados, representaron el 65,2%. Dentro de estos se destacó 3 subtipos: Comités evaluando tener una empresa de administración (18,3%), los que están en contra (24,1%) y quienes no lo tienen pensado (56,6%).

Tienen administración contratada: Estos edificios tienen contratada una empresa de administración o la administración es realizada por una corredora de propiedades, del total encuestado fueron el 34,8%.

Las Inmobiliarias: En este caso están los edificios nuevos, en los cuales la administración es efectuada por la misma inmobiliaria (64,6%) o por una empresa de administración que mantiene una alianza con la inmobiliaria (35,4%). El control de la administración está en manos de la inmobiliaria hasta que se ocupa el 75% de los departamentos, luego de lo cual se elige el comité de administración y éste decide cómo continua la administración del condominio.

Los principales resultados de la investigación entregan un potencial de mercado de copropietarios que no tienen administración (43,2%), copropietarios que si la poseen (28%) y de inmobiliarias (67%), que estarían dispuestos a testear una nueva oferta de valor de una empresa de administración de condominios.

Los atributos más valorados por el comité de administración a la hora de evaluar un servicio de administración son:

Transparencia en los gastos y cobros: El administrador mantenga al día y muestre todos los antecedentes relativos a los gastos efectuados y cobros.

Gestión de los gastos: Busque permanentemente la manera de disminuir los gastos, manteniendo el nivel de servicio en la comunidad.

Seguridad: Mantener personal confiable y procedimientos que aseguren la seguridad del condominio

Comodidad y Plusvalía: Mantener el funcionamiento de todos los servicios comunes y asesorar y ejecutar los proyectos que mantengan la plusvalía del condominio.

Otro punto importante a tener presente es la mora en el pago de los gastos comunes, el cual es bastante alta, en promedio es de 39,8% dentro de los 2 meses siguientes de la fecha de vencimiento, por lo tanto las medidas incluidas en la ley de copropiedad, en cuanto al corte de suministro a los morosos es de gran ayuda para la labor de cobranza. En aquellos condominios en que se definió la multa como el máximo permitido por la ley, la mora es menor y ronda un 15%.

La remuneración promedio pagada a las empresas de administración es de 5,5% del total del pago de gasto común de la comunidad.

Por último, cabe destacar que en un 73% la empresa de administración fue cambiada en el momento que se constituyó el comité de administración, pues los copropietarios consideraron el servicio deficiente y que tendía a dar el favor a la inmobiliaria en todos los conflictos.

Para el caso de la inmobiliaria los atributos más valorados tienen relación con:

Apoyo para dar inicio al funcionamiento del condominio: es necesario generar todos los procedimientos, documentación y contratar a las personas que realizarán las labores en la propiedad.

Seguridad: En los departamentos nuevos queda muchas personas externas merodeando la propiedad, por lo que en general se producen problemas con la seguridad.

En un 27% de las inmobiliarias encuestadas realizan la labor de administración