Prohibiciones legales, convencionales y embargos que puedan existir sobre la cosa prometida

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Capacidad y formalidades habilitantes

Ya dijimos que no hay exigencias especiales en la promesa en materia de capacidad, o sea solo deben cumplir los requisitos generales (capacidad de ejercicio), por lo tanto si estamos frente a un incapaz hay que distinguir entre los tipos de incapacidades, o sea absoluta y relativa. El incapaz absoluto no tiene otra opción que actuar por medio de su representante en cambio el incapaz relativo puede actuar por si mismo con la autorización de su representante o autorizado judicialmente.

La pregunta es si estas formalidades que pueden ser necesarias según determinado caso es menester que estén presentes al momento de la celebración del cto de promesa o es posible que ellas se gestionen y nazcan cuando se otorgue el cto definitivo. La solución esta en no confundir el cto de promesa con el prometido y entender que son dos ctos distintos, autónomos y con , fisonomía propia, entonces si la ley exige al padre la autorización judicial para enajenar un bien del hijo y sabiendo que el cto de promesa no tiene un efecto real, no tiene un carácter dispositivo pq quien celebra una promesa no esta enajenando el bien a que se refiere la promesa y no hay ni siquiera un principio de enajenación y debemos concluir sobre la base que esa formalidad debe estar presente cuando se otorgue el cto definitivo pq es la c/v la que va a llevar en definitiva la disposición del bien a través del cumplimiento de las obligaciones propias de este cto, de tal manera que la conlusion es que las formalidades deben estar presentes al momento de otorgarse le cto definitivo

Las razones principales que excluyen las formalidades habilitantes en el cto de promesa son:

- Las formalidades son de derecho estricto y no es posible extenderlas a otros actos que aquellos para los cuales han sido contempladas, por lo tanto no podemos incluir en ellas el cto de promesa

Por RG debemos entender que las formalidades habilitantes se exigen para la enajenación o gravámenes de los bienes especialmente raíces de un incapaz y la promesa no es ni enajenación ni gravamen, por lo tanto, no podemos exigirlas al momento de otorgar el cto de promesa

- El art 1554 n° 4 señala que el cto prometido debe quedar en estado de que para ser perfecto solo falten las solemnidades legales y como no distingue entre ellas pueden entar pendientes no solamente las objetivas sino que también las habilitantes

Recordemos que el problema de las formalidades habilitantes tiene que ver con el otorgamiento del cto prometido.

Legislacion indígena y el arriendo a 99 años con promesa de venta

El problema es que en el año 1980 regia el DL 2568 que era la normativa sobre la cual se dividio la gran mayoría de las comunidades indígenas de las región y la normativa vigente establecia en el art 26 que efectuada que sea la adjudicación a los distintos comuneros junto con la inscripción de la adjudicación el conservador tenia la necesidad de inscribir de oficio una prohibición y esa era de enajenar y gravar y divir la hijuela en el plazo de 20 años contados desde la inscripción de la adjudicación y como nadie esta dispuesto a esperar 20 años nace la necesidad de crear una figura que permita anticipar esa situacion, es decir, que podamos desde ya lograr el fin que la ley quiere que se logre transcurrido el plazo de los 20 años, y ahí nacio la idea de conjugar dos ctos, el arriendo y la promesa, entonces se arrendaba la propiedad por el tiempo de la prohibición y prometamos vender la propiedad terminado que sea el plazo de la prohibición fijando un valor que sirva de renta por todo el periodo de los 20 años y que se mismo valor sirva de precio de la futura c/v acordando desde ya la entrega sobre la base del arriendo y pagando anticipadamente la suma por el periodo del arriendo de los 20 años que a su mismo tiempo implica un pago anticipado del precio de la futura c/v y de esta manera se comete lo que civilmente se comete como fraude a la ley que no es lo mismo que la simulación pq esta es declarar algo que no es y en este caso la voluntad es realmente hacer un arriendo con una promesa, lo que pasa es que dándole la convinacion del ambos ctos producen el hecho un efecto no querido por la ley, vulnerando el espíritu de la prohibición. Y mas aun algunos le daban un poder al promitente comprador para que pasados estos 20 años se auto contrate y genere su propio titulo.

Lo que ocurre es que el precio que se pagaba con el arriendo y la promesa y pasados los 20 años se busca dar cumplimiento a esa c/v, partiendo de la base de la valides, si celebramos el cto prometido el precio que le colocaremos va a ser los $200.000 que pactamos hace 20 años pq no podemos cambiar el precio ya que esta prefijado, entonces la pregunta es que si esa c/v por $200.000 hoy de un predio que cuesta a lo mejor $60.000.000 es una c/v que se puede otorgar partiendo de la base de que la obligación es otorgar un cto valido y eficaz y aquí claramente esta c/v adolece de un vicio de lesión enorme o mas aun celebrado que sea el cto podrá rescindirse por el vicio de lesión enorme? … luego esta el problema de que hoy que celebramos la promesa puede que el precio indique en la c/v que este pueda ser rescindible hoy por lesión enorme pero ocurre que al momento de otorgarse el cto prometido no se de esa situación y hoy valor es justo pero no lo era al momento de la promesa e igual se puede dar la lógica que al momento de la promesa era un justo precio y al momento de otorgarse el cto definitivo no.

Lesión enorme y promesa

Nosotros sabemos que solo excepcionalmente en nuestra legislación se acepta la lesión como vicio del consentimiento y entre otros casos en la c/v art 1889 el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y el comprador cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella, justo precio es al tiempo del cto (hay que entender que se refiere a la c/v), pero también hay otro aspecto que hay que tener presente que es que la ley se refiere al precio que se recibe o sea al momento en que se efectua el pago.

La acción por lesión enorme se extingue si se pierde la cosa, y se pierde la cosa no solamente cuando se destruye, sino que igual cuando la enajena.

La lesión opera solamente en los inmuebles y cuando habla de los inmuebles excluye los casos en que la venta se hace por el ministerio de la ley y aquí hay que distinguir entre el caso entre la venta en pública subasta y