TEMA: “TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE”

...

Posteriormente a la Cédula Hipotecaria se le denomino “Ley Prusiana de Adquisiciones de Propiedad y Gravámenes Reales de fincas, minas y Derechos independientes”. Este tipo de documentos otorgaba beneficios pero también acarreaba con el peligro de la propiedad ya que la transmisión era por medio del endoso[7], así como lo describe el jurista francés Georges Ripert:”La hipoteca, así creada, sin ser accesoria de ninguna deuda, estaba representada por un cédula hipotecaria entregada por el conservador de las hipotecas. El propietario ponía en seguida estas cédulas en circulación, por un simple endoso, como una letra de cambio. Las vendía y cobraba su valor”.[8]

La idea del Título Cambiario Real fue adoptada por la Ley Prusiana del 5 de mayo de 1872 y posteriormente regulada en el Código Civil alemán de 1900 nombrándolo “Cédula de deuda inmobiliaria”. La emisión de la cédula hipotecara, a nombre del propietario o al portador constituye un verdadero derecho real de garantía a favor del propietario, la cual se creó en la primera reforma del Derecho hipotecario alemán.

El profesor Martin Wolff nos dice que: “la Cédula es un título de derecho real y no un título de crédito. En ella se autentica la hipoteca y no el crédito hipotecario.”[9]

También tenemos como antecedentes al Decreto legislativo N° 637 por las llamadas letras Hipotecarias y la Ley N° 26702. Por otra parte la Ley N° 27640 que permite que el Título de Crédito Hipotecario Negociable pueda ser emitido por empresas de sistema financiero nacional u otras entidades autorizadas por la SBS (Superintendencia de Banca y Seguros), siempre y cuando la garantía de la hipoteca se encuentre o este en proceso de inscripción en el Registro correspondiente.

Mediante Resolución N° 897-200 de la Superintendencia de Banca y Seguros con fecha 22 de noviembre del 2001, fue aprobado el Reglamento de Crédito Hipotecario para Vivienda aplicables a las instituciones afiliadas a la Federación Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crédito. Actualmente se tiene normas complementarias a este título como la Resolución N° 942-2003 de la SBS de fecha 23 d junio del 2003, la cual aprueba el Reglamento del título de crédito hipotecario negociable.

1.1.-LA LETRA HIPOTECARIA

Uno de los principales problemas en nuestro país era la escasa tenencia de recursos para poder obtener o edificar una vivienda, por tal motivo se tuvo que crear diversas maneras de financiamiento.

Para solucionar la problemática se dio origen a Ley General de Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros - Decreto Legislativo N° 637 facultando a los bancos a otorgar préstamos hipotecarios en especie mediante la entrega de letras hipotecarias. Obteniendo ningún resultado, al menos no los que se especulaban y esperaban debido a la realidad y necesidades particulares.

1.2.-LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

Las cédulas hipotecarias solo se encontraban autorizadas a emitir los bancos hipotecarios, conforme a lo establecido por la Ley de bancos hipotecarios promulgada el 2 de enero de 1889.

Posteriormente, el 16 de marzo de 1928 se aprobó la Ley N° 6126 que creó el Banco Hipotecario del Perú teniendo como facultad de emitir y negociar cédulas hipotecarias, asimismo tenia facultad de otorgar préstamos garantizados por primera hipoteca sobre inmuebles con objetivo era de construir, comprar o reparar total o parcialmente inmuebles.

El Banco Hipotecario del Perú se disolvió mediante Resolución N° 766-92 de la Superintendencia de Banca y Seguros.

1.3.-TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE – TCHN

Su regulación se inicia en el año 1991, creándose en principio como Letra de Cambio[10] con el Decreto legislativo N° 637, cuya representación se materializaba en un Título para acreditar la hipoteca y respaldar el crédito. Habiéndose iniciado con la figura de letra de Cambio se dio pase a un uso generalizado y habitual, debido a ello se procedió a llamarse Letra Hipotecaria (Letra de Cambio + Hipoteca), conteniendo las características necesarias y obligatorias según el Artículo Nro. 104 del anteriormente mencionado Decreto Legislativo, siendo en nuestro país la primera regulación de esta garantía real.

Posteriormente, se derogó el anterior Decreto Legislativo mencionado por el Decreto Legislativo N° 770 conteniendo diferentes características en el Articulo N° 295. Esta nueva Letra Hipotecaria actualmente se mantiene según las características que señala el Art° 239 de la antigua Ley N° 26702 Y en la nueva Ley de Títulos Valores N° 27287 (artículos 269, 270).

Debido a que erradamente se inició con la figura de Letra de Cambio, se buscó poco a poco la desvinculación de la letra de Cambio para ser un instrumento que garantizaría un derecho real de garantía hipotecaria constituyendo un valor mobiliario.

Así, al haberse distorsionado el diseño original errado en su denominación por la necesidad de tener un Título Valor que represente la hipoteca y respalde el crédito. Es así que nace el Certificado Hipotecario Negociante que fue regulado en la Décimo Quinta Disposición Final del Decreto Legislativo N° 861, Ley del Mercado de Valores.

Es así como el Título de Crédito Hipotecario negociable - TCHN ha sido modificado y mejorado en la Nueva Ley N° 27287, Ley de Títulos Valores que deroga la versión que contenía el artículo 239 de la Ley N° 26702, derogando también el Certificado Hipotecario Endosable al que se refería la Décimo Quinta Disposición Final del Decreto Legislativo N° 861.

El Crédito Hipotecario Negociable - TCHN estuvo diseñado como un valor en título, debido a ello no existía su desmaterialización; posteriormente, mediante la Ley N° 27640 se ha dispuesto la posibilidad de que, alternativamente, el TCHN se pueda representar mediante anotación en cuenta y a través de las Instituciones de Compensación y Liquidación de Valores (ICLV); siendo un avance para obtener la desmaterialización de este y otros valores a la orden.

Con la promulgación de la Nueva Ley de Títulos Valores (Ley N º 27287) se deroga el Art. 239º, obligando a la Superintendencia de Banca a aprobar el Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable, estableciendo normas complementarias a las contenidas en la Ley de Títulos Valores.

En nuestra doctrina se tenía pensada la posibilidad de la unilateralidad teniendo dos posiciones, en contra y a favor.

La