TP DE EJERCICIOS PRÁCTICOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL.

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Para Guillermo Borda (Tratado de Derecho Civil “Contratos” – Tomo I – Edit. Abeledo Perrot – 1999) “Si la cosa fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que ha de hacerse el remate (art.1395). El Código no dice sobre quién pesa esta obligación, pero como la responsabilidad por los daños recae sobre el comprador-vendedor, es obvio que éste es quien tiene que hacerla. Naturalmente bastaría con que la notificación fuera hecha por el rematador u otro cualquiera que actuase por el obligado; pues en definitiva lo que interesa es que el vendedor originario esté enterado del remate y tenga la oportunidad de ejercer su derecho. Pensamos que esta obligación pesa sobre el comprador-vendedor aunque se trate de un remate público originado en una ejecución forzosa de sus bienes; aunque él no hubiese tomado la iniciativa de la venta, la buena fe con que deben cumplirse los compromisos lo obliga a poner en conocimiento del vendedor originario la fecha del remate. Está bien, por tanto, que la ley no haya formulado ninguna distinción sobre este punto, ni eximido de responsabilidad al obligado en caso de ejecución forzosa”.

Ahora bien, sí el pacto convenido y ejercitado bajo los mismos supuestos hubiese sido “de retroventa”, este es efectivamente oponible a terceros, donde mediando como condición el pago acordado en el instrumento respectivo, cumplimentaría la condición suspensiva que comporta la contraprestación de la obligación y debe restituírsele el inmueble libre de todo gravamen, remitiendo por razones de espacio a lo expuesto “ut supra” en punto 1) subpunto a) del presente.

- Celebrado contrato de compra-venta de un inmueble por la suma de u$s 650.000 entre Juan (vendedor) y Pedro (comprador), firmando la respectiva escritura traslativa de dominio según las prescripciones del articulo 1184 Inc. 1º (Cod.Civil), y cuyo destino es la “locación” del mismo a fin de obtener una renta, se someten a análisis los siguientes supuestos:

- El propietario previendo la futura posibilidad de venta incluye una cláusula relativa a esta cuestión, y ante la concreción de dicha venta, intima al locatario mediante medio fehaciente (carta documento) rechazándola esté por improcedente.

A la luz de los elementos aportados, podemos afirmar que efectivamente resulta improcedente la aplicación de la cláusula que supeditaba la existencia de la locación a la venta del inmueble, Articulo 1497 Código Civil, donde se pone de manifiesto que no resulta causal de justificación para rescindir el contrato la necesidad de la cosa, criterio acogido por la doctrina en el comentario al mencionado artículo formulado por Lorenzetti (Código Civil Comentado – Contratos parte especial - Tomo I – Rubinzal-Culzoni Editores – 2005) quien manifiesta que “La solución se diferencia de la regulación del comodato a término, donde el comodante por imperio del artículo 2284 se encuentra autorizado, ante una imprevista y urgente necesidad, a requerir la cosa. En tal caso la gratuidad del negocio legitima el criterio legal; en cambio, siendo la locación esencialmente onerosa deviene razonable el régimen del Código, ya que el locador cuenta con una renta que le permite satisfacer de otro modo sus eventuales necesidades”

Ahora bien, el locador podrá a modo de opción vender con el inquilino habitando, situación está que debe informarse al locatario (o agente inmobiliario de corresponder) , pues deberá realizar los pagos correspondientes al nuevo propietario, hecho jurisprudencialmente considerado y cuyo párrafo correspondiente dice: “En relación a los efectos de la venta de la cosa locada se ha dicho que cuando el propietario-locador la enajena a otro sujeto, éste viene a ser el nuevo propietario y también el nuevo locador, ya que se produce la transmisión de la relación contractual por imperio de la ley (art. 1498, Cód. Civ.) – (CDoc. y Loe. de Tucumán, sala 2a, 5-4-2002, L.L. Noroeste 2003-164); lo expuesto sin perjuicio de ponderar como alternativa posible la inclusión de una clausula en favor del antiguo propietario a efectos de la percepción de la renta por esa locación en concepto de pago como parte integrante del precio del inmueble, como otra alternativa viable.

- Se pactó en el contrato de locación respectivo un plazo de vigencia de 9 meses, y el locatario manifiesta mediante carta documento su intención de hacerlo por el término de 2 años.

En este supuesto, el locador (Pedro) debe, por aplicación del artículo 2º de la Ley 23091 concordante con lo dispuesto en el Artículo 1507 del Cod.Civil, respetar la decisión del locatario conforme la citada normativa, donde se fijan dos años como plazo mínimo para la locación de inmuebles destinados a vivienda familiar, es decir, que independientemente de respetar la autonomía de la voluntad en materia contractual, existe normas de orden público que están por sobre ella, teniéndose en consecuencia por no escritas clausulas como la analizada.

Al respecto dice Borda “…el articulo 1507 fue reformado sustancialmente por las leyes 11.156 y 23.091. Actualmente en la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que la ley establece, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante tales términos puedan alterarse las condiciones del arriendo…” (Manual de Contratos – Guillermo Borda – Edit. Abeledo Perrot - 2006).

Es de destacar que “los plazos mínimos incorporados por la ley 23.091 sólo alcanzan al primer contrato, no así a las prórrogas convencionales o a las sucesivas renovaciones, tal como incluso se sostuvo con relación a los plazos del artículo 1507 (Rezzónico, Spota, López de Zavalía, Clavell Borras, Leiva Fernández, Lorenzetti, Nicolau)”. (Ricardo Lorenzetti - Codigo Civil Comentado – Contratos parte especial - Tomo I – Rubinzal-Culzoni Editores – 2005)

En general, los pronunciamientos judiciales “…admiten la diferencia de carácter entre los plazos del artículo 1507 del Código Civil –instituidos a favor del locatario- y los reconocidos en la ley 23.091, exigibles a ambas partes contratantes” (CCC de San Martín, sala II, 27-10-93, "Petrungaro de Iarussi, Ana c/Fábrica de Pinturas y Lacas P. y L. s/Desalojo y acumulada «Fábrica de Pinturas y Lacas P. y L. SA c/Petrungaro de Iarussi, Ana s/Acción declarativa y consig. de alquileres»", sum. SAIJ B2000486), es decir, en esa exigibilidad la obligación de respetar los mínimos previstos al efecto.

- Instalado el locador, y ante las primeras inclemencias climáticas (fuertes