Tarea 3 derecho inmobiliario.

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ARTICULO 13.- Definición y Funciones. La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del Reglamento General de Registros de Títulos.

ARTICULO 14.- Oficinas de Registro de Títulos. Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar 10s derechos inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.

- Inicio de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Regularmente los abogados en ejercicio no tienen dudas sobre la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer de las contestaciones que se producen con posterioridad al registro de un derecho inmobiliario, que es lo que denominamos como Litis sobre Derechos Registrados. Pero si vacilan cuando tienen que determinar si la Jurisdicción Inmobiliaria es competente o no cuando los terrenos no han sido aun adjudicados conforme al Sistema Torrens. Mas aun, se confunden al identificar el momento en que la Jurisdicción Inmobiliaria adquiere la autoridad para decidir sobre las acciones.

Muchos sostienen la tesis de que la competencia comienza con el saneamiento. Y con esto creen que resuelven la cuestión. Pero si les preguntamos en que momento comienza el saneamiento catastral, entonces se darán cuenta de que su tesis es muy abierta y vaga.

Ese problema del inicio de la competencia de la jurisdicción Inmobiliaria quedo resuelto, aparentemente, con el texto del artículos 3 de la Ley de Registro de Inmobiliario. Dice: “ La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley.”

- Excepciones a la regla de que las acciones personales no son competencia de la Jurisdicción inmobiliaria.

Toda regla tiene su o sus excepciones. En la Jurisdicción Inmobiliaria esa máxima también mantiene su vigencia. Pero es preciso aclarar que el Legislador fue muy claro en este aspecto. Siempre que quiso darle competencia al Tribunal de Tierras para conocer, excepcionalmente, de acciones que tienen un carácter personal, el artículo 31 de Ley de Registro Inmobiliario, que estatuye sobre las demandas temerarias y la reparación de daños y perjuicios que ellas pueden generar.

2- A partir del estudio de las etapas del saneamiento; realización de un procedimiento de saneamiento completo.

El proceso de saneamiento, conforme al articulo 24 de la Ley de Registro Inmobiliario, se realiza en tres etapas. A saber: 1) la etapa de mensura; 2) la etapa del proceso judicial y 3) la etapa del registro.

Cada una de esa etapa requiere un estudio pormenorizado para ser conocidas y dominadas en todo su amplitud. Y lo realizaremos de inmediato.

La etapa de la mensura catastral.

Recordemos que la mensura catastral es imprescindible para el proceso de saneamiento catastral. Sin la primer no se puede realizar el segundo. De manera que debemos conocer con claridad y detalles lo que es la mensura catastral si queremos comprender adecuadamente el registro de la propiedad inmobiliaria conforme al Sistema Torrens, que es el que rige en la República Dominicana.

Debido a que en los primeros años de la instauración del Sistema Torrens en nuestro país no teníamos un catastro nacional organizado, se planteo la necesidad de mensurar todas las tierras del territorio nacional, como asunto previo al saneamiento catastral y registro de los derechos inmobiliarios. Lamentablemente, hoy en día ni está organizado el catastro, ni están mensuradas todas las tierras. Pero estamos avanzando en esas tareas. Ojala pronto podamos decir que están felizmente realizadas.

Momento en que se inica la mensura.

Es muy importante determinar el momento en que se inicia la mensura catastral. Sobre todo porque con ella comienza el proceso de saneamiento. Cuando analizamos la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, vimos las contradicciones que existen en la Ley de la materia sobre ese asunto y la mensura.

Para los fines este apartado, vamos a valernos del Párrafo 1 del articulo 25 de la Ley de Registro de Inmobiliario. Estatuye: ¨La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar presidida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.´ De manera que la autorizaciones la que determina el inicio de la mensura. Por tanto no es la solicitud ni la fijación de la fecha de la mensura las que dan comienzo a esos importantes trabajos técnicos.

EL contrato de la mensura.

Uno de los requisitos que establece el Reglamento General de Mensura Catastrales para formar el expediente de la solicitud de autorización para la realización de la mensura, son los datos del contrato suscrito por el Agrimensor con el o los reclamantes, esto es la fecha del contrato, el Notario que legaliza las firmas y el numero de colegiatura de este. Todo el acuerdo al literal f del artículo 40.

El contrato de mensura es el acto jurídico suscrito ente el solicitante de la autorización de la mensura, que también es reclamante de los terrenos que se someterán al saneamiento, y el agrimensor designado que se compromete a realizar los trabajos técnicos de la mensura catastral.

Por su naturaleza jurídica, el contrato de mensura es consensual y sinalagmático o bilateral, y engendra obligaciones y derechos recíprocos ente las partes que lo suscriben. Aunque sean varios de los reclamantes, los agrupamos en una parte, y la otra está constituida por el Agrimensor. Además, el incumplimiento de las obligaciones contraídas puede dar lugar a demandas en reparación de daños y perjuicios, como en todo contrato. El agrimensor está sometido también al régimen de la ley de Registro Inmobiliario y del Reglamento General de Mensuras Catastrales y al régimen disciplinario correspondiente.