Fundamentos de derecho privado practica.

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Art. 1451 CC recalca “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.” Esto quiere decir que en su lugar, la promotora tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato, pero siempre que no pueda cumplirse la promesa de compraventa para ambos. En el supuesto caso, se expresa que el matrimonio procede al incumplimiento del contrato, no por el incumplimiento del pago de dinero, sino por manifestar la resolución del contrato al no poder cumplir con los pagos acordados por las causas expuestas.

TERCERO

El Art. 1124 CC expresa “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”. Con esto se expresa que lo que se pide es la resolución de la obligación ya que el cumplimiento del pago es imposible debido a que les denegaron el préstamo bancario y no podían hacer frente a la nueva situación.

CUARTO

El Código Civil en su artículo 1500 establece que "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato". Tratándose de un contrato bilateral y reciproco, la obligación fundamental del comprador es la de pagar el precio, que representa la causa de la obligación de entregar la cosa (Art. 1274 CC). Pero, el Art. 1105 del CC expresa que el deudor, quien para exonerarse de responsabilidad, tiene que demostrar la ausencia de culpa en el incumplimiento, es decir, tiene que probar la existencia de caso fortuito o fuerza mayor.

Por lo tanto, lo sucedido, no era el incumplimiento de un impago por parte de los compradores, sino "la imposibilidad de hacer frente al mismo". Para probar ese incumplimiento, tiene que probar que existen causas de fortuito o de fuerza mayor.

En nuestro Código Civil no se regula la excepción de contrato no cumplido, por lo tanto se puede acudir a jurisprudencias para la modificación de contratos mediante una cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas). Dicha jurisprudencia la encontramos en Sentencia T.S. 820/2013 (Sala 1) de 17 de enero

QUINTO

Como se ha especificado anteriormente, el incumplimiento se ha de justificar. El matrimonio justifica el no cumplimiento del pago mediante documentos oficiales del banco en los cuales se les deniega la obtención del préstamo hipotecario. Ademas, la promotora no específica que cuando exista un incumplimiento de pago, se devuelva o no la cantidad aportada previamente.

SEXTO

Art. 1182. CC “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.”

Art. 1183. CC “Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el ar¬tículo 1.096”

Art. 1184. CC “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.”

Conforme al Art 1184, se aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

SÉPTIMO

Las circunstancias a las que se alude son la crisis económica y la denegación del préstamo por esa causa. El matrimonio si justifica con documentos oficiales el hecho de que no se les otorgue el préstamo. Por lo tanto, es una acción involuntaria el hecho de no cumplir con lo pactado.

Por lo tanto, habría que señalar que al existir una crisis las consecuencias son imprevisibles ya que la crisis se verifica después de firmar el contrato compraventa y por ello deniegan el otorgamiento del préstamo a Julio y Antonia.

La regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis no se puede aplicar por el mero hecho de haber una crisis, sino que hay que valorar los factores que afectan a los compradores y las pruebas que se necesitan para ello y poder realizar una negociación de las condiciones de pago con la promotora.