Análisis de caso Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?

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Por tanto si mantenemos el índice de la relación Valor propiedad vs alquiler existente en el año 2006 y lo proyectamos al valor de los arriendos en el año 2011 tendremos:

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Para finalizar esta introducción, indicaremos que la tasa de descuento utilizada para el análisis de los flujos de alquiler y los flujos de compra de la propiedad es de un 6%. Se utilizó la misma tasa de descuento para traer a valor presente ambos flujos para que la comparación fuera en igualdad de condiciones.

Preguntas

- ¿Cuál le parece la tasa de descuento apropiada en este caso para los pagos referentes a los bienes raíces? ¿Por qué?

Siendo la tasa de descuento una medida financiera que se aplica para determinar el valor actual de un pago futuro, estimamos que la tasa de descuento a aplicar para ambos casos es de 6% debido a que el análisis de los flujos de pago tanto para el arriendo como para la compra de la propiedad se deben ser evaluados con una misma tasa para hacerlos comparables en igualdad de condiciones , teniendo presente que la tasa de interés que cobra el Banco por los intereses de la hipoteca incluye la variable riesgo.

- ¿Qué les conviene a Beth y Jon Linton? ¿Por qué? Considere que, para efectos tributarios, los intereses son como un gasto financiero para el “estado de resultados personal” de los Linton, donde la utilidad antes de impuestos es la renta imponible. Mismo efecto que ocurre con los impuestos a la propiedad que pagan, generando un subsidio fiscal (escudo tributario) provocado por este ahorro impositivo.

Revisado los flujos de las opciones de arrendar o comprar una propiedad con las mismas características, hemos optado por comprar la propiedad ya que si nos situamos en dos escenarios de precio futuro de venta, en ambos caso la cantidad de dinero que debe gastar los Linton es menor al monto a pagar en arriendo durante los 5 años.

A Saber, si proyectamos los flujos con un valor de venta futura de la propiedad al 5 año tendremos:

Caso A) fijamos el precio de venta en USD$ 665.000 que está en la media de la banda de los gráficos de relación valor propiedad/alquiler. Con esto tenemos un gasto de inversión de USD $ 140.534.

Caso B) fijamos el precio de venta en USD$648.320 , este valor lo obtuvimos proyectando el índice de relación valor propiedad/alquiler hasta el año 5 y teniendo presente el ultimo valor de arriendo de seguir con la propuesta del casero, esto es USD $4.051,831 con esto tenemos un gasto de inversión de USD $ 152.376.

El monto de los flujos por el arriendo de la propiedad a 5 años en las condiciones entregadas por el casero, a saber, alza de USD $ 600 más IPC anual a partir del año segundo. Tomamos un IPC proyectado de 3% y obtuvimos un gasto de USD$ 205.995

Para las tres opciones se trajeron los flujos a valor presente y se ingresaron a los flujos los intereses por bono del tesoro, beneficio tributario para el caso de la compra de la propiedad y se descontó la tasa de impuesto (33%) a la renta por la ganancia que generan los bonos.

- .¿Qué factores no cuantitativos debería considerar en su decisión?

Los factores no cuantitativos que la pareja debiera tener presente en su decisión teniendo como opción la compra de una propiedad son:

- La ubicación de la propiedad a comprar si cumple con los parámetros de ubicación, conectividad, cercanía con grandes centros de la ciudad (mall, hospitales, universidades, escuelas museo, etc. ) y confort que cumple la casa arrendada.

- Tamaño y disposición de ambientes interiores, claramente la opción de la caja junto a la que se arrienda hasta antes de la decisión cumple con las condiciones que inicialmente optaron al momento de arrendar. Casa similar.

- Debe considerar el carácter que la vivienda tendrá para la pareja, es solo de paso por el tiempo que permanezca en la ciudad (Años) o es para vivir en ella por mediano plazo o solamente usarla por el periodo requerido para luego convertirse en inversión.

- Estado de la propiedad, antigüedad y condiciones de mantención al momento de tomar la decisión de compra.

- Si la compra es para inversión, visualizar condiciones en el entorno que le otorguen una plusvalía a futuro.