EL FENÓMENO LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA

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La dinámica económica que se desarrolla en determinadas zonas de las ciudades modernas, se convierte en producción de plusvalía en los bienes inmuebles, perdiendo incluso en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso (mayor y mejor uso).

El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho: "El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, más importante y por encima de su valor de uso.".[8]

En ocasiones, el valor de uso no influye la finalidad que se le da a la mercancía, como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de “gentrificación”, siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.

El término "gentrificación" fue acuñado en 1964 por una socióloga británica -Ruth Glass- al referirse a las alteraciones que observó en la estructura social y los mercados de la vivienda en ciertas zonas del interior de Londres. Vidrio observado; " Uno a uno, muchos de los barrios de la clase obrera han sido invadidos por la clase media - superior e inferior… Una vez que este proceso de" gentrificación "comienza en un distrito, continúa rápidamente hasta que todos o la mayoría de los ocupantes de la clase trabajadora son desplazados y se modifica todo el carácter social social del distrito "[9].

Las primeras definiciones de la gentrificación, como la de Glass, tendieron a centrarse en el mercado de la vivienda residencial y la rehabilitación de las propiedades existentes. Sin embargo, desde entonces la definición se ha ampliado para incluir terrenos baldíos - usualmente en uso industrial previo - y barrios de diseño de nueva construcción, así como barrios de viviendas de clase trabajadora.

Entre otras propuestas para traducir el anglicismo de Gentrification al idioma español, han sido usados los términos “elitización”, “recualificación social”, “aburguesamiento”, “aristocratización”, “gentrificación” y “elitización residencial”.[10]

El problema del suelo

El estudio de los mercados inmobiliarios, su evolución y efectos en las ciudades se ha convertido en un tema de máximo interés. La importancia creciente del mercado como agente de asignación social ha provocado el estudio tanto de urbanistas como de sociólogos y economistas de una realidad que está demostrando tener gran capacidad de transformar no sólo la ciudad en su fase de expansión sino también los centros urbanos.

Dichos estudios sobre mercado inmobiliario se han movido en muchas ocasiones en el campo de la economía clásica intentando dar respuesta a procesos cuyo origen y desarrollo tenían que ver más con las relaciones sociales de contenían y se escapaban de las lógicas de mercado. En torno a ello se consolidaron una serie de mitos, de los cuales el más arraigado remitía a que la escasez de suelo era la responsable de la subida de los precios. Dichos mitos tienen como origen común el “problema de suelo”, que entendemos que engloba dos tipos de contradicción. Una es la que encierra la compleja formación de la renta a partir de un bien sin valor (el suelo), es decir, el problema de la autonomía de la renta, o de la autonomía de la propiedad del suelo con respecto al capital; y la otra es derivada de los problemas que esto presenta a la hora de planificar la ciudad y que han llevado a la práctica del urbanismo a convertirse en un instrumento de gestión al servicio del mercado.

La formación del Precio del Suelo

“La renta del suelo no es la que modela la ciudad capitalista: devuelve al capital la imagen del propio movimiento de valorización y de desarrollo desigual, imponiendo al capital las leyes del capital en su conjunto”.[11]

En un primer acercamiento a los factores que inciden en el precio del suelo podríamos apuntar la existencia de características inherentes al producto final como la localización, o la existencia de un producto inmobiliario final de mayor o menor calidad [12]. Por tanto, nos encontramos ante un “producto” irreproducible, que genera un mercado inelástico en la oferta y cuya demanda se ha desvinculado de su función obvia de alojamiento (demografía) y se observa como un nicho de acumulación de capital, que se relacionará inevitablemente con las expectativas de rentabilidad que se prevean respecto a las condiciones que le otorguen las distintas herramientas urbanísticas, lo que junto con la localización fijará el precio en función, no de su propia naturaleza si no del mayor valor que la demanda pueda soportar en cada momento y lugar.[13] Es decir, nos encontramos ante una “mercancía” o “producto” cuya particularidad hace que su valor dependa conjuntamente de la Sociedad que la compone o a ella desea pertenecer, y de lo dispuesto por las Políticas de Planeamiento Urbano que sobre ella se establecen.

La oferta de suelo presenta por tanto una gran rigidez estructural, tanto física como de reglamentación, y condiciones de escasez de producción después de que ha sido introducida al mercado inmobiliario en determinada zona demográfica. Por tanto es un mercado cuyas peculiaridades hacen que incumpla las reglas de oferta y demanda, ya que el precio de la oferta no existe de manera externa a las relaciones sociales que contiene, y su alza o baja de precio no necesariamente se relacionan con el aumento de la oferta o demanda.

Otra característica a destacar es que el suelo, como bien no producido, no es de un modo natural una mercancía que pueda reproducirse, por lo que su precio debe ser entendido como la valorización del capital sobre el suelo, es decir se trata de una ganancia localizada. La renta del suelo, por tanto, se define por la relación social que la genera, relación social contradictoria ya que está sujeta a las modificaciones de las relaciones de intercambio y por tanto de la dinámica del proceso de acumulación.

Trasladadas estas consideraciones sobre suelo al caso concreto de la ciudad, nos encontramos con que los valores de uso se ven condicionados por la escasez de un producto irreproducible y por la propiedad privada que cuenta con una solvente legitimidad. Estos valores de uso, ligados a la configuración espacial de la ciudad y a las relaciones sociales devienen mercancía al adueñarse de ellos un capital individual, aunque paradójicamente este mismo capital no pueda reproducir las condiciones que generan el valor (la ganancia