OBLIGACIONES PROPTER REM

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Por otro lado en Chile, las obligaciones propter rem son las que recaen sobre el propietario o poseedor de una cosa por el solo hecho de serlo, esto es, sin necesidad de incurrir en acto alguno. Se caracterizan porque en vez de vincular el objeto de la obligación a un sujeto determinado, como es el caso normal de los derechos personales, recaen sobre cualquiera persona que sea titular del dominio sobre una cosa. Así, presentan 2 particularidades:

Primero, el deudor se determina atendiendo a la persona que es propietario o poseedor de la cosa (de ahí el nombre, son obligaciones “en razón o por causa” de la cosa); y segundo, la obligación se traspasa al sucesor particular en forma automática: si cambia el titular del dominio, cambia el sujeto pasivo de la obligación. Por regla general, el deudor puede liberarse de la obligación abandonando la cosa, como sucede con la hipoteca.

Casos de obligaciones propter rem:

(a) Obligación del dueño del árbol que se extiende o penetra el suelo ajeno. Está recogida en el art. 942 de Código Civil Chileno: “si un árbol extiende sus ramas sobre suelo ajeno o penetra en el él con sus raíces, podrá el dueño del suelo exigir que se corte la parte excedente de las ramas, y cortar él mismo las raíces”;

(b) Obligación de pagar los gastos comunes consignada en la ley chilena Nº19.537, sobre Copropiedad

Inmobiliaria, señala en su art. 4º: “La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición”. Lo particular de este caso es que no se permite el abandono, pues la ley señala que la obligación se tiene sin perjuicio del derecho del propietario de exigir su pago a su antecesor en el dominio y de la acción por saneamiento de la evicción.[3]

Bibliografía:

- Betti, Emilio, Teoría general de las obligaciones, Madrid, Revista de Derecho Privado, 1969.

- Castán Tobeñas, José, Tratado de Derecho Civil Español Común y Foral, Madrid, Reus, 1978,

- CASTILLO F., Mario Sobre las obligaciones y su clasificación. Pontificia Universidad Católica del Perú. THĒMIS-Revista de Derecho 66. 2014. pp. 209-220.

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