Tercer parcial Civil 3 ( contratos) UBP

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referencia a los diferentes casos de incumplimiento y su ejecución en caso de inmuebles. Este Articulo separa en incisos los casos de incumplimiento de parte del tomador en la obligación del pago del canon convenido, dependiendo del porcentaje del canon pagado, dividiendo en tres casos: a) cuando el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon; b) cuando el tomador ha pagado más de un cuarto pero menos de tres cuartos del monto del canon; c) cuando el tomador ha pagado más de tres cuartas partes del canon.

En este caso; Nicolas ha pagado mas de un cuarto pero no supera el tres cuarto del monto total del canon, por lo tanto se encuadra en el inciso b) del artículo mencionado ut-supra, correspondiéndole al dador cumplir con el siguiente procedimiento, y asisitiendole los siguientes derechos y obligaciones: antes que nada, la norma establece que la mora es automática en estos casos; el primer paso que debe realizar el deudor es intimar al tomador al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses con un plazo no menor de 60 días, permitiendo por única vez que en ese plazo que inicia a partir de la recepción de la notificación el tomador abone lo adeudado. Por segundo lugar, si no se ha verificado el pago, el dador tiene derecho a presentar demanda de desalojo, dandole vista al tomador por cinco días. Dentro de este plazo judicial de cinco días, el tomador tiene derecho a demostrar el pago de lo reclamado o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, también, si no existe cláusula contractual en contrario, puede ejercer la opción de compra con más los accesorio contractuales y legales. Por último; si el tomador persiste en su situación de mora, no utilizando las excepciones previstas, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite.

Citando al jurista Lavalle Cobo, “carece de sentido afirmar que el contrato quedará resuelto de pleno derecho por el vencimiento del plazo suplementario (plazo extrajudicial), si luego se reconoce que el tomador puede paralizar el juicio de desalojo”; con esta frase hacía referencia al caso en que el dador intime al pago de lo adeudado en el plazo extrajudicial no menor de 60 días bajo apercibimiento de considerar resuelto el contrato.

Asimismo, resuelto el desalojo, el dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

5) En el mismo supuesto anterior, especifique la forma que debe respetar ese contrato de leasing y cómo debe inscribirse para que pueda oponerse entre partes y respecto de terceros. (10 puntos)

En este tipo de contrato de leasing que tiene como objeto un inmueble, se debe respetar una forma escrita a fin de tener validez y producir efectos adquiriendo el carácter de formal; conforme lo establece el Art. 1234 CCyC. Asimismo, al tratarse de un inmueble el contrato debe ser por escritura pública, es decir debe registrarse; ya que el artículo mencionado reza: “A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto….”. Las partes podrán registrar este contrato de leasing a partir de su celebración y con precidencia de la fecha en que corresponda la entrega del inmueble; o a partir de la entrega de la cosa, teniendo un plazo de 5 días hábiles posteriores. La norma prevé que “en el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.”

La razón de la inscripcion no es para validar el contrato, ya que si no se registrase el contrato, sigue teniendo validez entre las partes, pero no tendrá efecto de oponibilidad a terceros. El Art. 1237 CCyC cita: “Oponibilidad. Subrogación. El contrato debidamente inscrito es oponible a los acreedores de las partes. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de éste para ejercer la opción de compra”.

6) José ha dado en locación a Aníbal un departamento destinado a vivienda y ubicado en el centro de la ciudad de Bs. As. por el término de 2 años, pactándose una renta de $ 5000 mensuales. A los 5 meses de ubicado en el lugar, Aníbal tiene un fuerte discusión con un vecino del edificio y se traba en encarnizada lucha en el inmueble alquilado; a causa de ella se deterioran dos puertas y varios vidrios de ventanas de la unidad. Especifique quién debe afrontar el pago de los daños, fundamentando legalmente la solución. (10 puntos)

Ante el daño del inmueble, se considera el uso abusivo del inmueble por no cumplir con uno de los límites del derecho de uso, que es el deber de protección del inmueble. El Art. 1206 establece la obligación al locatario de mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió, ademas, responde por cualquier deterioro causado a la cosa, ya sea por hecho propio o por terceros quienes pueden ser visitantes ocasionales o vecinos.

Ante la obligación prevista en este artículo, el locatario debe responder por los daños causados al inmueble. Sin perjuicio de que, en este caso, el Sr. Anibal realice demanda por daños al vecino. Pero eso no quitaría la obligación en esta relación jurídica de la parte locataria, de hacerse cargo de los gastos de las reparaciones necesarias.

7) En un contrato de locación de cosas, el inquilino ha cambiado el calefón de la vivienda a los 6 meses de iniciado el contrato, deteriorado por su prolongado tiempo de uso anterior al periodo locativo. A los 12 meses el locatario deja de pagar la renta y el locador inicia desalojo por falta de pago y cobro de las rentas adeudadas. A estas acciones se opone el inquilino aduciendo que previamente se le descuente el precio del calefón sustituido. Solucione el caso de conformidad a la legislación argentina. (10 puntos)

Analizando la situación planteada, podemos decir que se presentan las siguientes obligaciones y derechos para las partes: Primero, el conflicto inicia con la situación de mora del inquilino, al respecto, el Art 1219 del Codigo Civil y Comercial le da el derecho al locador de resolver el contrato por resolución imputable al locatario, existen diferentes situaciones, pero en este caso, se plantea la situación prevista en su inciso c) : “por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.” Ante esto, si el inmueble es destinado a vivienda, el locador debe intimar fehacientemente previo a la demanda de desalojo para que proceda a abonar los meses adeudados otorgando un plazo no menor de diez días corridos. En Segundo lugar, el inquilino reclama que