El arrendamiento.

...

- Hacer

- No hacer

Un aspecto importante es que en el artículo 31 de dicha ley se le hacen ciertas prohibiciones de vital importancia al arrendador. La entrega de la cosa es necesaria para que se dé el contrato por válido y las condiciones de la cosa se estipulan en el contrato también.

Del arrendatario

Este tiene obligaciones también taxativamente establecidas en la ley y es necesario el cumplimiento total de las mismas. Una de las más importantes es el pago ya que sin este no se diere, se incurriría en un cumplimiento contractual que facultaría al arrendador a disolver el vinculo jurídico.

Terminación del contrato

Además del incumplimiento, el contrato puede terminar por que trascurre el tiempo establecido en él y no se llega a un acuerdo de renovación. Se manejan diversas formas de redactar un contrato de arrendamiento y en él se puede incluir, si así lo deciden las partes, una cláusula penal. La cláusula penal se establece como una fijación anticipada de los daños y los perjuicios. De esta manera se prevé que en caso de incumplimiento se tenga una seguridad o garantía que respalde en caso de que pase alguna eventualidad o hecho que provoque la necesidad de cobrar esos extremos.

Con la terminación del contrato también se da la terminación de los derechos de la parte arrendante de uso y goce de la cosa, por lo tanto, la devolución de la misma es un hecho innegable que tiene que ser restituida en posesión al dueño del derecho real.

Articulo 113 LGAUS

Desahucio

Concepto

Cuando se da un incumplimiento en el contrato o bien la terminación del mismo, como se mencionó antes, es necesario que se haga una devolución de la posesión de la cosa. Cuando esto no sucede y la persona se rehúsa a hacer dicha devolución, se puede iniciar un procedimiento especial para hacer un desahucio mediante las autoridades. Este procedimiento es un procedimiento sumario y puede ser iniciado principalmente por las siguientes causales.

Causales de desahucio

- Expiración del plazo

- Resolución del contrato por incumplimiento

- Habitación para uso propio o de familiares o por nueva construcción

Desahucio administrativo

El desahucio administrativo se diferencia del desahucio judicial en que en el primero no hay una relación onerosa. No existe pago entre las partes sino que la cosa se da de buena fe bajo la tolerancia de uso. Eso significa que se puede hacer uso y goce de los frutos de la propiedad, sin que esto signifique que esta está siendo regalada ni traspasado el derecho real sobre la propiedad. Cuando se termina esa tolerancia y el propietario desea de vuelta la cosa y hay una negación, se procede a un desahucio administrativo.

Subarriendo

Concepto

Cuando se hace un contrato de arrendamiento entre las partes, se hace un acuerdo de voluntades y de obligaciones entre dos partes. En ocasiones interfiere en la relación una tercera parte que desea tener el uso y el goce de la cosa. En este momento el arrendatario le subarrienda a alguien más ese derecho. Es necesario el consentimiento del propietario según se indica en el artículo 45 LGAUS.

Articulo 78

En caso de incumplimiento el resultado es la resolución del contrato por incumplimiento y por ende el desahucio

Cesión de arrendamiento

Concepto

En este caso se hace una cesión de los derechos adquiridos y como en cualquier contrato de cesión, la integridad de las obligaciones y los derechos son traspasados a alguien más. En el arredramiento solo es aplicable para casos comerciales o industriales. No es necesario el consentimiento del propietario solo hay la necesidad de la notificación de la cesión al arrendador y con esto hay una subrogación de todos los derechos y obligaciones del arrendamiento

Bibliografía

Brenes, A. (1998). Tratado de los contratos (5 Ed.). San José, C.R.: JURICENTRO.

Brenes, A. (1998). Tratado de las obligaciones (7 Edic.). San José, C.R.: Editorial Juricentro.

Código civil de Costa Rica (1886)

Jiménez J. (2006) Algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Revista Judicial N° 82.

Ley General De Arrendamientos Urbanos Y Suburbanos (1995)

Quesada, M. A. (2013). Teoría general del Derecho Contractual. San José, C.R.: Litografía Morales