Tema 4: El Arrendamiento.

...

3. A mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato: comprende el abstenerse (el arrendador) de causar perturbaciones al arrendatario (artículos

1590 y 1591).

4. Saneamiento: de la cosa dada en arriendo por los vicios o defectos de la misma (artículo 1587).

Obligaciones del Arrendatario

Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:”

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

3. No emplear la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador (artículo 1593).

4. Devolver la cosa arrendada (artículos 1594, 1595).

5. Cuidar la cosa arrendada con la diligencia de un “buen padre de familia” (artículo 1597).

6. Deber de notificar: toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada; la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (artículo 1596).

7. En caso de responsabilidad por incendio (artículo 1598).

Presunción legal (relativa) a favor del arrendatario (artículo 1296)

Cuáles son las reparaciones que están a cargo del arrendatario?: Las reparaciones locativas o menores.

¿Cuándo se extingue la relación arrendaticia?: Por pérdida de la cosa, en el supuesto de destrucción de la cosa dada en arrendamiento (artículo 1588); por expiración del término fijado en el contrato (verificado el término resolutorio); resolución de contrato; desalojo siguiendo el procedimiento correspondiente.

Es oportuno precisar que lo ut supra se afirma en términos generales, dado que se debe atender a lo dispuesto en leyes especiales y de acuerdo al tipo de arrendamiento que será determinado también por la cosa dada en arrendamiento (por ejemplo: no es idéntica la regulación del arrendamiento sobre cosa mueble a la regulación del arrendamiento de inmuebles urbanos, puesto que existe ley especial que regula esto último), por lo que se aplica el principio de que todo lo no regulado por ley especial o no le sea contrario, se aplicará lo dispuesto en el Código Civil.

El subarrendamiento, de acuerdo al Código Civil

Artículo 1.583.- El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario.

Artículo 1.584.- El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación.

No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales.

El Arrendamiento de viviendas

Tema 5: Contrato de Obras

Sesión 10: Contrato de Obras: Definición legal. Elementos. Formas de realizarse el contrato de obra: a) El contratista aporta solamente el trabajo; b) El contratista aporta también materiales. Distintos supuestos del contrato: a) Trabajos por piezas; b) Obras a destajo con base a un plano. Extinción del contrato.

Definición Legal

Artículo 1630. “El contrato de obras es aquel mediante el cual una parte se compromete a ejecutar determinado trabajo por si o bajo su dirección, mediante un precio que la otra se obliga a satisfacerle.”

Partes del Contrato

- Comitente: persona por cuenta y a favor de quien se ejecuta la obra.

- Contratista: persona que se compromete a la ejecución de la obra.

Caracteres

Dentro de la clasificación general de los contratos, el contrato de obra al dar nacimiento a obligaciones para ambas partes contratantes procurando cada una obtener un equivalente, hace que sea un contrato bilateral y oneroso. Su carácter consensual deriva del compromiso adquirido por cada uno de los centros de intereses, siendo en principio intuito personae respecto del contratista, dado que dependerá de si el resultado comprometido requiere su intervención directa e inmediata. Caso contrario, en el supuesto de que lo importante sea sólo el resultado, la obra en sí misma considerada, siendo suficiente su intervención en la dirección de la ejecución.

En consecuencia, se afirma que no necesariamente sea un contrato de tracto sucesivo -aunque se requiera tiempo para su ejecución- puesto que lo que interesa es el resultado a obtener. Por otro lado, generalmente es un contrato conmutativo, cuando las partes conocen y tienen certeza de la extensión de sus prestaciones; ello no obsta a que sea un contrato aleatorio cuando por ejemplo las partes convienen en la participación del contratista en las eventuales utilidades que produzca la obra.

Elementos

Como todo contrato, debe tener presente los tres elementos para su existencia. Con respecto al consentimiento es frecuente que su formación sea progresiva.

En lo que respecta a la capacidad de las partes rigen las reglas del derecho común, siendo importante determinar en cada caso si la celebración del contrato constituye un acto de simple administración o de disposición.

Artículo 1630. “El contrato de obras es aquel mediante el cual una parte se compromete a ejecutar determinado trabajo por si o bajo su dirección, mediante un precio que la otra se obliga a satisfacerle.”

Nuestro legislador señala “la ejecución de una obra determinada” por lo que la obligación del contratista puede consistir en la ejecución de una obra que puede ser material o inmaterial; consistir tanto en un bien como en un servicio. Entendiendo entonces por obra todo resultado de la actividad o del trabajo (ejemplo: un cuadro, el arreglo de un reloj, el concierto vocal de un