Tema- Arrendamiento y Comodato.

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El vencimiento del término no es causal para el arrendador de terminación del contrato en todos los contratos que recaigan sobre inmuebles.

En el caso de un local comercial, además del derecho de preferencia en la renovación se tendrá derecho al subarriendo, indemnización, cambio de destinación, preferencia, todo esto en los términos de los Art. 518 a 524 Cco.

PARTES:

arrendatario y arrendador, podrán ser cualquier tipo de sujeto de derecho, singular, plural, mixto. Tienen legitimación para arrendar el propietario, el usufructuario, el poseedor al presumirse dueño mientras este no aparezca, (ordinaria) y las demás personas autorizadas por el titular como una inmobiliaria o el representante legal de un incapaz (extraordinaria).

Vale el contrato de arrendamiento de un bien ajeno, pero será inoponible a su propietario, como en el caso de un poseedor o tenedor, ante esto el propietario podrá reivindicar o pedir la restitución del bien como en el caso de una garantía mobiliaria con tenencia del bien o un arrendador sin permiso para contratar. El contrato de arrendamiento terminara, pero si el arrendatario es de buena fe, tendrá derecho a indemnización.

Capacidad para arrendar: por regla general quienes lo sean para celebrar cualquier negocio jurídico y algunos incapaces como el púber que maneja su propio peculio profesional o el discapacitado relativo o inhábil al que este negocio no le esté prohibido. Según el artículo 304 CC el titular de la patria potestad requiere autorización para arrendar los bienes del hijo por largo tiempo;

El arrendatario podrá ser singular o plural, esto sucederá cuando se exijan arrendatarios solidarios, no cauciones o garantías, en todo caso la responsabilidad podrá ser solidaria (sin beneficio de exclusión o división) o conjunta:

- Vivienda urbana: solidaria legalmente, no hay necesidad de pactarla (Art. 7 L. 820/09).

- Locales comerciales: solidaria legalmente (525 Cco).

- Muebles, inmuebles rurales e inmuebles urbanos por exclusión: conjunta, salvo pacto en contrario.

DIFERENCIAS

Arrendatario, coarrendatario, arrendatario solidario

Fiador

CALIDAD DE PARTE

Si

No

FUNCIÓN CONTRACTUAL

Deudor

Garante

FIRMA CTO

Si

No necesariamente

DISFRUTE DEL BIEN

Si

No

TERMINO

Quedan vinculados el plazo inicial y prorrogas

Solo plazo inicial, salvo que quiera renovar

DEMANDADO EN RESTITUCION

Si

No

NOTIFICACIÓN DE NOVEDADES CONTRACTUALES (ejm el incremento del canon, prórroga, preaviso)

Si

No

BENEFICIO DE EXCLUSIÓN

No

Si

CONTENIDO DEL CONTRATO:

- ELEMENTOS ESENCIALES:

BIEN: el código civil establece que se pueden arrendar tanto las cosas corporales (1974) como las incorporales, pero se hace la misma salvedad que en la compraventa: los derechos incorporales hacen parte de otro contrato.

Serán objeto las cosas corporales no consumibles (las consumibles son objeto de mutuo), determinadas, muebles o inmuebles. La determinación es importante puesto que al momento de restituir el bien debe hacerse exactamente el mismo bien. Podrá también ser determinable, pero al momento de la entrega deberá estar determinado. Para inmuebles la dirección y la nomenclatura es suficiente.

CANON O RENTA: determinado o determinable, en dinero, por ejemplo un porcentaje de las utilidades como en el caso de fincas productivas, podrá ser en moneda nacional o extranjera, pero según el artículo 19 de la ley 820/03, si se pacta en moneda extranjera deberá pagarse en moneda nacional a la tasa de cambio representativa del mercado de la fecha que fue convenida la obligación, salvo pacto en contrario.

También se puede pactar en frutos naturales determinados o determinables, por ejemplo el porcentaje de frutos de cada cosecha en una finca productiva, sin que se confunda con el contrato de aparcería (L. 6ta de 1975), que se asemeja al arrendamiento en que para ambos casos el bien que es objeto del contrato es inmueble rural y productivo, repartiendo la producción agrícola, sin embargo se diferencian en que mientras el arrendador entrega el bien y permite su tenencia, en el caso de la aparcería el propietario se obliga además a los gastos de explotación y a pagar a l aparcero una suma de dinero no inferior a un salario mínimo diario por cada día de trabajo.

No pactar el canon genera la inexistencia del contrato, sin embargo el articulo 2001 CC establece un mecanismo de preservación del contrato, aun no habiéndose pactado el precio y existiendo la entrega del bien el contrato existirá y se fijara el canon por peritos.

a) Cuantía del canon: no tiene límite mínimo, salvo que se trate de un canon irrisorio que se entenderá por no pactado y por ello no habrá arrendamiento. Por regla general tampoco tiene un tope máximo, salvo:

- Vivienda urbana: tanto en la ley 56/85 como la ley 820/03 establecen que el máximo mensual del canon será del 1% del avalúo comercial, este avalúo, para efecto de dichas leyes, no puede exceder el doble del avalúo catastral para aplicar tales porcentajes es decir, el comercial no puede exceder el 200% del avaluo catastral. Ej. El bien esta avaluado en 100 millones comercialmente y catastralmente 50 millones. No supera el doble del valor catastral puedo cobrar 1 millón de pesos.

Si el valor comercial del inmueble supera el doble del avalúo catastral,